납세자가 양도한 토지가 지목(ex. 농지, 임야, 나대지)에 따른 사용 요건을 충족하지 못해 비사업용토지에 해당하면 양도소득세를 중과세합니다.
납세자가 임야 소재지에서 일정기간 재촌(거주)한 후 토지를 양도하면 사업용토지로 보고 양도세를 중과하지 않습니다.
농지 vs 임야
납세자 입장에서 양도한 토지가 (농지가 아닌) 임야로 분류돼야 사업용토지 요건을 충족하기 쉽습니다.
농지가 사업용토지에 해당하려면 납세자가 농지소재지에서 (i) 거주하면서 (ii) 직접 경작해야 하는데(재촌자경 필요), 임야는 소재지에서 (i) 거주하면 사업용토지로 봅니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 임야인 토지가 농지로 무단경작됐더라도 비사업용으로 볼 수 없다고 판단했습니다[세금(양도세) 환급].
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“납세자는 1987. 12. 울산광역시 울주군 소재 임야(쟁점토지)를 취득한 후 2016. 4. 양도하고 비사업용토지(농지)로 양도소득세를 신고했다.
조세심판원은 2017. 4. 3. 쟁점토지 인근에 위치한 임야(비교대상토지)를 비사업용토지(농지)로 과세한 양도세 처분을 취소하는 결정을 했다. 납세자는 2017. 4. 14. 쟁점토지(임야)도 사업용토지라고 주장하며 양도소득세 환급신청(경정청구)을 했다. 국세청은 공부상 임야라도 농지(무단경작함)로 사용한 쟁점토지는 사업용 토지 요건을 충족하지 못했다는 이유로 양도세 환급을 거부했다. (중략)
국세청은 쟁점토지(임야)가 사실상 농지로 사용된 사실이 항공사진으로 확인되므로 비사업용토지라고 주장한다.
타인 토지(임야)에 농작물을 경작한 경우라도 농작물 소유권은 경작자에게 있고 수확도 경작자만 할 수 있다. 토지 원상회복을 위해 (강제집행 등 직접적인 수단이 아니라) 관할관청에 민원을 제기하거나 손해배상 소송을 제기하는 간접적이고 사후적인 수단을 선택할 수밖에 없는 납세자에게 무단경작에 따른 토지(임야)의 목적 외 사용 책임을 지우는 것은 가혹하다.
산지관리법은 재해 방지를 위해 불법적인 산지전용 행위를 예방하고 복구하는 권한을 관할관청에 부여하고 있다. 쟁점토지(임야)에서 무단경작이 발생한 데에는 관할관청 단속 미흡도 원인이다.
무단경작은 지속적으로 이뤄지기 어렵고, 경작을 중단하면 임야로 원상복구 할 수 있다. 쟁점토지는 경작과 방치가 반복되어 경작기간을 산정하기도 어렵다. 따라서 국세청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보고 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2017부산3550]”
비사업용토지 임야
임야가 비사업용토지에 해당하지 않기 위해서는 재촌요건을 충족해야 합니다. 농지와 달리 자경요건은 필요 없고 재촌(주민등록)한 사실만 입증하면 됩니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 납세자가 양도한 임야에 법령에 따른 사용 금지나 제한이 없고, 재촌(임야 소재지 거주)요건을 갖추지 못해 비사업용토지로 봤습니다[세금(양도세) 중과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자(부산시 거주)는 1988. 12. 진주시 소재 임야를 취득하여 2016. 12. 임의경매로 양도하고 사업용토지로 양도소득세 신고를 했다. 국세청은 납세자가 임야 소재지에 거주하지 않았으므로, 비사업용토지로 보고 양도소득세를 부과했다. 납세자는 세금불복을 위해 조세심판원청구를 거쳐 행정소송을 제기했다. (중략)
이 사건 임야는 임업용산지로 지정됐으나, 임야 본래 용도인 산림 보호·육성 자체를 금지하거나 제한하지 않는다. 이는 이 사건 임야가 가축사육 제한구역으로 지정됐더라도 마찬가지다.
가축사육이 제한된 기간은 이 사건 임야가 임의경매로 양도된 날인 2016. 12.부터 소급하여 2년이 되지 않으므로, 소득세법 시행령 제168조의6에서 규정하고 있는 기간기준에도 미치지 못한다.
따라서 이 사건 임야는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하지 않는다(소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호). 그밖에 이 사건 임야가 사업용 토지라고 볼 증거도 없다[세금(양도세) 부과, 수원지방법원 2018구단8645 판결, 수원고등법원 2019누11909 판결]”
지목판정, 양도세 중과 조세불복
비사업용토지 양도소득세 중과세 규정을 적용할 때 농지ㆍ임야 판정은 사실상 현황에 따릅니다. 다만, 사실상 현황이 분명하지 않다면 공부상 등재현황으로 판단합니다(소득세법 시행령 제168조의7).
토지 지목(ex. 농지 vs 임야)이 무엇이냐에 따라 사업용토지 충족요건이 달라집니다.
국세청이 임야를 농지로 보고 재촌자경 요건을 충족하지 않았다는 이유로 양도세를 부과했다면 전문가(세금변호사, 세무사) 도움을 받아 조세불복(과세전적부심사, 조세심판원청구, 행정소송)으로 다투시기 바랍니다.