양도소득세를 줄여주는 필요경비(비용)는 3가지 입니다.
(i) 취득가액, (ii) 자본적지출액, (iii) 양도비용인데 부동산 가치를 증가시키는 자본적지출액은 토지·건물 보유기간 중 발생하므로 지출시점에 입증자료(견적서, 계약서, 금융증빙)를 확보해 둬야 합니다.
자본적지출액
자본적 지출이란 부동산 가치를 현실적으로 증가시키는 비용을 말합니다.
토지·건물의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용은 자본적지출액에 해당하여 양도세 계산시 필요경비로 인정합니다(소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호).
납세자(양도인)는 자본적지출 증빙서류를 수취·보관하여 비용 지출사실을 금융거래 증명서류로 입증해야 합니다.
토지 지목 변경, 지가상승
납세자가 지출한 비용으로 토지 가치가 크게 상승했다면 토지 조성비용은 자본적지출에 해당합니다.
토지 지목을 전·답에서 공장용지로 변경하여 부동산 가치가 증가했다면 관련 비용은 토지 조성을 위한 자본적 지출에 해당하여 양도세 필요경비로 인정합니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 토지 지목과 건축물 용도변경 비용은 자본적지출액으로 양도세 필요경비라고 판단했습니다[세금(양도소득세) 취소].
[조세심판원 행정심판청구 사례]
“국세청은 납세자(양도인)가 제출한 공사계약서가 허위라는 이유로 쟁점금액을 지본적지출로 볼 수 없다(가공비용)고 주장한다.
그러나 피상속인(납세자의 배우자)이 2006.10. 발급받은 부동산 용도변경허가서 내용과 건축물대장상 용도변경 내역이 일치한다. 토지 등기부등본에서 2007.4. 부동산 지목이 목장용지에서 창고용지로 변경된 내역이 나타난다.
피상속인이 지목변경 취득세를 납부했다. 2006.11. 피상속인 금융계좌에서 자금이 인출됐는데 이날 이후 건축물대장과 부동산등기부등본상 용도변경과 지목변경이 이뤄졌다.
건축물대장에 계사(양계장, 683㎡)가 창고(485㎡)와 단독주택(218㎡)으로 면적이 확장되어 용도변경된 내역이 나타난다. 계사(양계장)를 주택으로 용도변경하기 위해서는 사회통념상 상당한 자금이 필요하다. 부동산 용도변경을 위해 쟁점금액을 사용했다는 청구인 주장에 수긍이 간다.
따라서 국세청이 쟁점금액을 필요경비 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2018중3080]”
아래 조세불복청구에서 법원은 자산 가치를 증가시키는 비용은 토지(면세재화) 자본적지출액이므로 매입세액을 공제하지 않는다고 판단했습니다[세금(부가가치세) 부과].
[조세행정소송 사례]
“납세자(골프장 운영법인)가 골프장 공사를 하면서 잔디·수목식재공사와 그린·티·벙커 조성공사를 하는 것은 골프장 용지 조성에 필요하다. 공사로 식재 조성된 잔디·수목과 그린·티·벙커는 골프장 토지와 일체를 이룸으로써 골프장 용지 구성부분이 된다.
잔디·수목식재공사와 그린·티·벙커 조성공사로 골프장 토지 가격이 5배 이상 상승한 사실이 인정된다. 위 공사비용은 납세자가 골프장 토지 개량을 위해 지출한 비용으로 자산 가치가 증가했으므로 토지 자본적 지출에 해당한다[세금(부가세) 부과, 부가가치세 매입세액 불공제, 대법원 2004두13844 판결]”
부동산 양도소득세 조세심판청구
납세자가 공사 후 오랜 시간 경과하여 부동산을 양도하는 경우 조세불복(심판청구, 행정소송) 과정에서 입증서류를 제출하지 못해 세금이 부과되는 사례가 있습니다.
부동산(토지·건물) 보유기간 중 자본적지출액이 있다면 증빙을 잘 보관하여 양도세를 절세하시기 바랍니다.