8년 자경농지는 양도소득세를 1년간 1억원, 5년간 2억원 감면합니다. 따라서 납세자가 과세기간을 다르게 토지 분할매매하면 양도소득세 2억원을 줄일 수 있습니다.
다만 사안에 따라서는 실질과세원칙을 적용해 전체를 하나의 거래로 보고 자경농지 양도세 감면 한도 1억원만 적용할 수 있습니다.
8년 자경농지 양도세 감면, 조세불복(조세심판청구) 사실관계
– 납세자는 2018. 11. 8. A주식회사(양수법인)와 부산시 소재 473-2 및 473-6 토지와 같은 동 473-3 토지 및 지상 건물(3필지 토지와 건물을 합하여, ‘B 부동산’이라고 함)을 양도하는 내용으로 손실보상협의계약을 체결함
– 납세자는 2018.12.10. 보상금 전액을 일시 수령하면서 소유권이전등기를 함
– 납세자는 2019.1.3. 조세특례제한번에 따른 8년 이상 자경농지 양도세 세액감면(1억원)을 적용해 2018년 귀속 양도소득세를 신고함
– 납세자는 양수법인과 재차 부산시 소재 371-2, 417-1 및 417-2 토지(3필지 토지를 합해, 이하 ‘C 부동산’이라 하고, B 부동산과 합해 ‘B·C 부동산’이라고 함)을 양도하는 내용의 손실보상협의계약을 체결함
– 납세자는 2019.1.29. 보상금 전액을 일시 수령하면서 소유권이전등기를 함
– 납세자는 2019.2.12. 8년 이상 자경농지 양도세 세액감면(1억원)을 적용해 2019년 귀속 양도소득세를 신고함
– 국세청은 납세자의 부동산 양도에 대한 세무조사를 실시한 결과, B·C 부동산 양도거래는 실질이 C 부동산 잔금청산일(2019.1.29.)에 이루어진 하나의 거래라고 보아, 납세자에게 2019년 귀속 양도소득세를 과세함(그에 따라 2018년 귀속 양도소득세는 직권으로 취소함)
– 납세자는 독립된 부동산인 B·C 부동산을 2018.12.10.과 2019.1.29. 각각 처분하고, 잔금을 별도로 받았을 뿐만 아니라, 등기사항전부증명서 등기원인일과 등기접수일도 서로 다르므로, 두 부동산의 양도시기는 각각 2018년과 2019년이라고 주장함
-국세청 주장
(i) 양수법인은 당초부터 B·C 부동산을 분리 취득할 의도나 목적이 없었음
(ii) 실제로 두 토지 거리는 100m에 불과해 양수법인으로서는 B·C 부동산 중 일부만 취득하는 경우 사업이 불가능함
(iii) 양수법인이 작성한 확인서에 의하면, 양수법인은 2018년 4월경 이미 브릿지론으로 사업자금을 전체적으로 확보한 상태였음
(iv) 감정평가 또한 2018년 10월경에 이미 B·C 부동산 전체에 대해 완료됨
(v) C 부동산 소유권이 양수법인에게 이전등기된 원인일이 2018.12.10.인 것으로 나타나는데 해당 일자는 B 부동산 보상금이 납세자에게 지급되어 양수법인에게 소유권이 이전된 날이므로, 두 부동산 양도거래를 하나의 거래로 봐야 함
양도소득세 조세불복(조세심판청구) 판단
– 세금(양도소득세) 취소
– B·C 부동산 각각 양도거래를 하나의 거래라고 보아 1과세기간 감면한도(1억원)를 적용할 수 없음
– 8년 자경농지 토지 분할매매 양도소득세 감면 2억원 적용(2018년 1억원, 2019년 1억원)
8년 자경농지 양도세 감면 이유
“국세청은 B·C 부동산 양도거래는 실질이 C 부동산의 잔금청산일에 이루어진 하나의 거래라고 주장한다(8년 자경농지 양도세 감면 1억원만 적용). (중략)
B·C 부동산 양도계약서는 별도로 작성되었다. 납세자는 2018.12.10.과 2019.1.29. 각각 부동산 보상금을 별도로 수령한 후, 각각 소유권이전등기를 이전했다. 소득세법령 상 B·C 부동산 양도시기는 특별한 사정이 없는 한 각각 잔금청산일인 2018.12.10.과 2019.1.29.로 봐야 한다.
등기사항전부증명서와 토지대장에 의하면, B·C 부동산은 서로 다른 법정동에 있는 부동산이다. 적어도 1980년대부터는 각각 구분등기되어 관리되어 왔다. 납세자가 B·C 부동산 양도시점에 임박해 분필 등의 임의적 행위를 한 사실은 없다. 납세자가 B·C 부동산을 2회에 걸쳐 나누어 양도한 것에 오로지 감면한도를 추가로 받아 양도세를 회피하고자 하는 목적만이 있었다고 단정하기 어렵다.
따라서 국세청이 B·C 부동산 양도거래를 하나의 거래라고 보아 8년 자경농지 1과세기간 감면한도(1억원)를 적용해 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판청구 2022대전8009]”
8년 자경농지 토지 분할매매, 양도소득세 감면 2억
8년간 직접 경작(자경)한 토지(농지) 양도는 세금(1년간 1억원, 5년간 2억원을 한도로 함)을 감면합니다. 납세자는 동일한 사람에게 토지를 처분하면서 양도세 절세를 위해 과세기간(양도시기)을 다르게 해 감면한도를 최대(2억원)로 받을 수 있습니다.
다만 토지 농지 분할양도에 대한 국세청의 양도소득세 세무조사 과정에서 실질과세원칙 적용을 이유로 추가 세금(양도세)이 부과될 수 있습니다. 농지 양도소득세 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 서울 부산 조세전문변호사와 함께 진행하시기 바랍니다.