납세자가 오피스텔을 양도한 경우 오피스텔이 주택인지 영업용 건물인지에 따라 양도소득세 금액이 달라집니다.
(i) 납세자가 오피스텔(A)만 보유하고 있어 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 경우라면 오피스텔을 주택으로 보는 것이 유리합니다.
(ii) 반면 납세자에게 오피스텔(A) 외에도 아파트 등 주택(B)이 있다면 오피스텔을 영업용 건물로 보는 것이 유리합니다.
오피스텔 주거용 vs 업무용
오피스텔은 준주택입니다. 준주택은 주택 외의 건축물과 부속토지로서 주거용으로 이용 가능한 시설을 말합니다(주택법 제2조 제4호, 주택법 시행령 제4조 제4호). 오피스텔이 소득세법상 주택인지 여부는 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는지 여부로 판단합니다.
국세청은 “1세대 1주택 양도소득세 비과세 등을 적용할 때 주택은 공부상 용도에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 오피스텔이 주택인지 여부는 오피스텔 내부구조ㆍ형태, 사실상 용도 등을 종합하여 판단한다(부동산거래-738, 2010. 5. 28.)”고 합니다.
아래 조세불복청구에서 조세심판원은 오피스텔을 주택으로 볼 수 없어 1세대 일시적 2주택자이므로 양도세 비과세 적용대상이라고 봤습니다[세금(양도소득세) 취소].
[세금불복 : 조세심판원청구]
“납세자는 B아파트를 2012. 5. 14. 취득한 후 2019. 9. 9. 양도하고 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고·납부했다.
국세청은 양도세 세무조사를 실시했다. B아파트 양도 당시 C주택과 배우자가 A오피스텔을 소유하고 있고, A오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보아 1세대 3주택자 양도로 하여 세금을 부과했다. 국세청은 A오피스텔은 주거용 시설과 기능을 갖추고 있고, B아파트 양도 당시 주거용으로 사용했으므로 양도소득세 과세처분은 정당하다고 주장한다.
그러나 A오피스텔은 건축법상 업무용시설로 사용승인됐고, 이후 구조나 시설을 주거용으로 변경한 사실이 없다. 공인중개사 확인서와 임대매물대장을 보면 A오피스텔이 업무용으로 임대가 되지 않아 B아파트 양도 당시 일시적으로 1개월 정도 단기임대를 한 것으로 보인다. 임대차계약서에 용도는 업무시설, 전입신고는 불가하다고 기재되어 있다.
부동산임대 공급가액명세서를 보면 A오피스텔 취득 후 3차례 1개월에서 5개월 정도 단기임대 후 현재까지 업무용으로 사용했다. 따라서 A오피스텔은 장기간 주거생활을 할 수 있는 주택이 아니라 고시원과 같은 단기숙소로 볼 수 있다.
소득세법 제88조는 건물 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도로 판단하도록 규정하고 있다. A오피스텔이 B아파트 양도 당시 주거용으로 사용했는지 납세자와 국세청 모두 명확한 입증을 하지 못해 용도가 불분명한 경우이다. 그러므로 공부상 용도로 판단한다. (중략)
국세청이 A오피스텔을 주택으로 보아 B아파트 양도에 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세를 배제하고 세금을 부과한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2023서울0247]”
오피스텔 양도와 세금
1세대 1주택 양도세 비과세는 납세자가 양도일 현재 주택을 양도한 경우에 적용합니다. 따라서 양도인이 오피스텔 1채만을 보유하고 과거 주거용으로 사용했더라도 양도 당시 사무실 등 업무용으로 사용한다면 양도소득세 비과세를 적용하지 않습니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 납세자가 B아파트 양도 당시 A오피스텔이 주택에 해당하여 다주택자(A+B)이므로 양도세 부과가 적법하다고 판단했습니다.
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“아파트 양도인이 다른 건물(ex. 오피스텔)을 소유하고 있는 경우, 다른 건물이 ‘주택‘인지 여부는 부동산 실제 용도가 사실상 주거로 이용하는 건물인가로 판단한다. 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택 양도라는 사실은 납세자에게 증명책임이 있다. (중략)
A오피스텔은 납세자가 B아파트 양도 당시 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 주택 수에 포함한다.
① A오피스텔은 복층으로 1층은 거실, 주방·식당, 화장실, 2층은 다락으로 구성된 원룸 형태이다. A오피스텔 내부에는 싱크대, 가스레인지, 세탁기, 냉장고가 설치되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 구조와 설비를 갖추고 있다. 인터넷 포털 사이트에도 A오피스텔과 동일 건물에 있는 같은 형태 오피스텔을 주거용으로 광고하고 있다.
② 배우자가 A오피스텔을 취득한 이후 임차인 Q, W 등이 A오피스텔에 전입신고를 했다. 반면, 임차인들이 A오피스텔을 사업장 소재지로 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고·납부하는 등 업무용으로 사용한 자료는 없다.
③ 배우자는 2016. 7.경 L에게 A오피스텔을 임대하면서 ‘실거주자에게 실내에서 금연을 요구해 줄 것’이라는 특약사항을 두었다. 이는 A오피스텔을 거주목적으로 사용하는 것을 전제한 것이다. 임차인 L이 운영하는 법인 직원 R은 2016. 12. 전입신고를, 2018. 8. 전출신고를 했다. 부산지방국세청 소속 공무원 현장 조사 당시 A오피스텔 1층에는 침대, 2층에는 매트리스가 놓여 있고 침구와 빨래를 걸 수 있는 건조대가 있었다[세금(양도세) 부과, 부산지방법원 2020구합25251 판결]”
오피스텔 부가가치세 과세
국민주택 규모(주거전용면적 85제곱미터 이하) 아파트·주택을 취득하는 경우 부가가치세가 면세됩니다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호).
위 조세특례제한법상 부가세 면제 규정은 주택법에 의한 국민주택만 해당하고, 업무용 오피스텔(준주택)을 주거용도로 사용하더라도 부가세가 면제되지 않습니다(조세심판원 2017서울0991 참고).
즉 오피스텔은 실제 주거용으로 사용하였는지 여부와 상관없이 부가가치세 과세대상입니다(취득시 부가세 추가 부담).
오피스텔(주택 vs 영업용 건물) 양도소득세
오피스텔이 세법상 주택과 영업용 건물 중 어디에 해당하느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.
오피스텔을 양도하는 경우라면 양도 전에 양도소득세를 줄일 수 있는 절세방법이 있는지 세무사, 공인회계사, 변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.