부산조세전문변호사, 부동산 양도소득세 자본적지출액 증빙 챙기기

납세자가 부동산 취득 후 보유기간 중 대규모 리모델링 비용이 발생했다면 양도소득세 비용인정을 위해 자본적지출액 관련 증빙을 챙겨야 합니다. 양도세 조세불복(과세전적부심사, 조세심판청구, 조세소송)은 서울 부산조세전문변호사 상담이 필요합니다.

자본적지출액 양도소득세 필요경비(비용) 인정

양도소득세 계산시 (i) 부동산 취득가액, (ii) 자본적지출액, (iii) 양도비는 필요경비로 인정합니다(양도세 감소).

’자본적 지출’이란 토지·건물 등 자산 내용연수를 연장시키거나 부동산 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다(여기에 해당하지 않으면 수익적 지출입니다).

[부동산 양도세 자본적지출 조세불복(조세소송)]

“납세자가 2005. 3. 부동산을 임의경매로 취득할 당시 이 사건 부동산이 농성 장소로 사용되어 천장, 벽 등이 망가진 사실이 인정된다. 납세자가 이 사건 부동산을 취득한 이후 훼손된 부분 복구공사를 할 필요가 있었다.

납세자는 2005. 4. 20. C의 대표인 B와 철거공사, 칸막이 공사, 전기・조명공사, 도장공사, 에어컨공사 등에 대한 공사대금 920만원 공사도급계약서를 작성했다. B는 위 도급계약서를 작성하기에 앞서 납세자에게 940만원 견적서를 보냈지만 납세자와 공사금액 920만원으로 조정한 것으로 보인다.

납세자는 2005. 5. 16. B에게 110만원을 지급했고 납세자가 대표로 있는 주식회사 D의 이름으로 2005. 5. 4. B에게 200만원을 지급했고, D의 이름으로 2005. 4. 21. B에게 400만 원을 지급해 총 710만원을 지급했다.

공사도급계약서는 주식회사 D가 아닌 납세자 이름으로 작성되었다. 철거공사, 칸막이공사, 전기・조명공사, 도장공사, 에어컨공사는 이 사건 부동산 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용이다.

공사를 한 2005. 4. 20.은 이 사건 양도소득세 부과처분으로부터 9년 전이므로 공사대금을 지급한 내역이라든지 실제로 공사를 했다는 것에 부합하는 자료를 모두 제출하는 것은 사실상 곤란하다.

이 사건 공사 중 철거공사, 칸막이공사, 전기・조명공사, 도장공사, 에어컨공사에 해당하는 부분은 납세자가 지출한 필요경비에 포함된다.

따라서 납세자가 이 사건 공사 중 철거공사, 칸막이 공사, 전기・조명공사, 도장공사, 에어컨공사와 관련해 B에게 직접 또는 주식회사 D 내지 D의 이름으로 지급한 710만원은 필요경비에 해당한다. 그러나 납세자가 B에게 위 710만원을 초과해 돈을 지급한 증거가 없다. (중략)

납세자는 필요경비로 총 710만원을 지출했다고 할 것이므로 위 710만원은 양도가액에서 공제한다[세금(양도세) 일부 취소, 서울고등법원 2016누61244판결, 대법원 2016두65220 판결]”

양도세 필요경비 입증

양도소득세 필요경비 인정은 세금이 줄어 납세자에게 유리하므로 납세자(양도인)에게 입증의 필요성이 있습니다. 따라서 납세자는 자본적지출 관련 비용 입증을 위해 금융거래 내역(계좌이체 비고란 활용), 견적서, 계약서 등을 잘 보관해야 합니다.

[필요경비(비용) 입증 조세불복(조세소송)]

“필요경비는 납세자에게 유리한 것이고 필요경비를 발생시키는 사실관계 대부분은 납세자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 납세자가 입증하는 것이 손쉽다.

납세자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비는 부존재 추정을 용인해 납세자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합한다(대법원 2002두1588 판결)”