소득세법 개정으로 보유 주택 수 계산시 아파트분양권도 주택으로 봅니다.
납세자가 종전주택(A)을 보유하던 중에 분양권을 대체취득 후 종전주택(A)을 양도하면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.
양도소득세 구체적 요건 충족여부는 세무사, 회계사, 변호사 상담을 받아 볼 필요가 있습니다.
종전주택, 분양권과 양도소득세
납세자가 종전주택(A)을 분양권 취득일을 기준으로 [3년 이내] 양도한 것인지 [3년 지나] 양도하는지에 따라 세금 비과세 요건이 다릅니다.
1주택(A)을 소유한 1세대가 종전주택(A)을 양도하기 전에 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 아래 기간 요건을 충족하면 양도소득세를 비과세 합니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항 및 제3항).
[공통 요건]
종전주택(A)을 취득한 날부터 1년 후 분양권 취득
[분양권 취득일 후 3년 이내 주택양도]
분양권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택(B) 양도
[분양권 취득일 후 3년 지나 주택양도]
분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택(A)을 양도하는 경우에는 다음 요건을 추가로 충족해야 합니다.
(i) 분양권으로 취득하는 주택(B)이 완성된 후 3년 이내 신축주택(B)으로 세대전원 이사(취학, 근무상 형편, 질병 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 ok)하여 1년 이상 계속 거주
(ii) 분양권으로 취득하는 주택(B) 완성 전 종전주택(A) 양도
또는 (iii) 분양권으로 취득하는 주택(B) 완성된 후 3년 이내 종전주택(A) 양도
분양권 취득일
납세자가 아파트 청약 신청으로 분양권을 취득한 경우 분양권 취득일은 분양계약일이 아니라 청약당첨일 입니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 부동산 분양권 최초 취득자는 대상자 결정시(당첨일)에 부동산에 관한 권리(분양권)를 취득한다고 합니다.
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“택지조성사업자로부터 부여받은 이주자택지분양권을 매도시 양도소득세 산정에 있어서, 이주자택지분양권을 최초로 부여받은 자는 이주대책대상자 확인・결정시에 권리(분양권)를 취득하는 것이다[세금(양도세) 부과, 인천지방법원 2014구단219 판결, 서울고등법원 2014누61875 판결, 대법원 2015두43889 판결]”
“아파트 분양 당첨일을 취득시기로 봐야 한다는 납세자 주장은 부동산 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 권리를 양도하는 경우(이른바 분양권 전매)에 적용될 뿐이다. 납세자와 같이 분양권을 양도한 것이 아니라 아파트 소유권을 취득하여 보유하다가 양도하는 경우(대금을 청산한 날, 잔금지급일)에는 적용하지 않는다[서울행정법원 2008구합14791 판결, 서울고등법원 2008누37741 판결, 대법원 2009두14064 판결]”
구체적 적용 사례
[분양권 취득일 후 3년 이내 주택양도]
종전주택취득 — 분양권 취득 — 3년 이내 종전주택 양도(비과세)
[분양권 취득일 후 3년 지나 주택양도]
: (사후관리) 신축주택(B) 완성 후 3년 이내 세대전원 이사하여 1년 이상 계속 거주 필요
(ii) 종전주택(A) 취득 — 분양권 취득 — 3년 지나 종전주택(A) 양도(비과세) — 신축주택(B) 취득
(iii) 종전주택(A) 취득 — 분양권 취득 — 신축주택(B) 취득 — 신축주택 완성 후 3년 이내 종전주택(A) 양도(비과세)
분양권, 대체주택, 1세대 1주택 양도세 비과세
종전주택, 대체주택, 조합원입주권, 분양권 등과 관련한 1세대 1주택 양도세 비과세 적용은 실수할 경우 거액의 세금과 직결됩니다.
주택 이외에 아파트, 오피스텔, 분양권, 입주권 등을 추가로 보유하고 있다면 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.