매매 양도 계약해제와 양도소득세 경정청구

부동산 양도 매매계약 후 소유권이전등기까지 넘겼는데 매수인으로부터 거래대금을 전부 받지 못하고 계약해제를 했다면 양도소득세 경정청구(양도세 환급)가 가능합니다.

부동산 양도 매매 계약해제와 세금(양도소득세 경정청구)

납세자가 부동산을 양도하고 소유권이전등기 후 세금(양도소득세)을 신고 납부했으나 채무자(매수인)의 채무불이행으로 양도(매매)계약을 해제했다면 세금(양도소득세)을 환급받을 수 있습니다. 양도세 환급을 위해서는 양도소득세 경정청구서 제출이 필요합니다.

채무불이행 계약해제와 양도소득세 경정청구

아래 양도세 경정청구 조세소송(조세불복청구)에서 법원은 부동산 등기가 근저당권 설정 등을 이유로 원상회복되지 않았지만 계약해제를 인정하였습니다[세금(양도소득세) 환급].

[양도소득세 경정청구 조세불복청구(조세소송)]

“양도소득세는 자산 양도로 발생한 소득에 과세하는 것이다. 그러므로 외관상 자산이 매매계약으로 양도된 것처럼 보이더라도, 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등 효력이 없다면 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이다. 이를 양도소득세 과세대상으로 삼을 수 없다. 

부동산 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료했는데 양수인이 잔금지급채무를 이행하지 않아 양도인이 매매계약 해제를 하거나 해제조건이 성취되었다면, 부동산 매매계약은 효력이 소급해 상실한다.

이런 경우 부동산 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도세 과세요건인 자산 양도가 없다. 부동산에 제3취득자가 있어 양도인 앞으로 원상회복이 이행불능 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 부동산 양도로 인한 소득이라고 볼 수 없다.

그러므로 매도인(양도인)에게 양도소득이 있음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다. (중략)

이 사건 부동산 매매계약은 D(양수인)의 채무불이행을 이유로 납세자의 계약해제 의사표시로 적법하게 해제되었다. 달리 이 사건 매매계약이 여전히 유효하다고 볼  증거가 없다. 납세자가 D에 대한 손해배상청구권을 취득했더라도 이를 토지 양도소득이라고 볼 수 없다. 그러므로 양도소득의 존재를 전제로 하는 양도소득세 부과처분은 위법하다.

이 사건 토지에 관해 C 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 이후 제3자인 G, H 앞으로 근저당권설정등기가 경료되었다. 근저당권자는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자이므로 부동산 매매계약이 해제되더라도 토지 원상회복은 불가능하다. 따라서 이 사건 토지가 원상회복되지 않은 외관을 들어 이 사건 토지에 관한 매매계약이 해제되지 않았다고 볼 수 없다.

납세자(양도인)가 D(양수인)에 대해 토지 원물반환에 갈음하는 손해배상청구권을 취득해 부동산 매매계약서에 따른 계약이 이행된 것과 같은 결과가 되었더라도 이를 들어 납세자가 매매계약 효력을 여전히 긍정한 것으로 볼 수 없다. 따라서 양도소득세 부과처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 서울행정법원 2019구단68094 판결]”

매매 양도 계약해제와 양도소득세 경정청구

부동산 매매계약 후 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 하고 양도소득세를 신고 납부했는데 계약해제가 되었다면 양도세 환급이 가능합니다.

거래상대방 채무불이행을 이유로 한 매매계약해제나 양도소득세 경정청구는 세무전문변호사 도움이 필요합니다.