명의신탁 부동산 양도소득세 납세의무자는 실소유자(명의신탁자) 입니다. 하지만 외부적으로는 명의수탁자가 소유자로 등기되어 있으므로 양도세를 부동산 명의수탁자에게 부과합니다. 이때 명의수탁자가 조세불복(조세심판원 심판청구, 조세소송)으로 부동산 명의신탁 사실을 주장 입증하면 양도소득세를 취소합니다.
명의신탁 부동산 조세불복(조세소송)
– 국세청은 납세자가 토지(임야)를 E에게 팔고 토지 양도소득세를 신고하지 않자 세금(양도세)을 부과함
– 납세자 주장
(i) 토지 명의상 소유자는 C이었으나 실질적 소유자는 D이었는데, 납세자의 동생인 B는 1992. 5. 18. D로부터 토지를 취득하고, 1995. 11. 20. 납세자와 명의신탁약정을 체결함에 따라 1995.12. 27. 납세자 명의로 소유권이전등기가 된 것임
(ii) 토지 실질적 소유자는 B이므로, 납세자에 대한 세금(양도소득세)은 취소되어야 함(부동산 명의신탁 주장)
부동산 명의신탁 양도세 조세소송(조세불복) 판단
– 세금(양도소득세) 부과
– 부동산 명의신탁 입증책임은 명의신탁을 주장하는 자(납세자, 명의수탁자)에게 있음
– 납세자가 부동산 명의신탁 사실을 입증하지 못함
명의신탁 부동산으로 보지 않은 이유
“부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 자신의 의사로 부동산을 처분해 양도소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 실질과세 원칙상 양도소득세 납세의무자는 명의신탁자(실소유자)이다.
다만, 부동산 소유권이전등기가 명의신탁에 의한 것이어서 부동산 양도소득을 실질적으로 얻은 자가 따로 있다는 점에 대한 증명책임은 그런 사실을 주장하는 자에게 있다. E에게 쟁점토지를 양도할 당시 위 쟁점토지의 실질적 소유자가 납세자가 아닌 B이었으며 양도소득도 B에게 귀속되었다는 사실은 이를 주장하는 납세자가 증명해야 한다. (중략)
토지 양도 당시 실질적 소유자가 납세자가 아닌 B로서 양도소득이 B에게 귀속되었다고 인정할 증거가 없다.
① D와 B 사이의 1992. 5. 18.자 부동산매매계약서에는 계약금은 계약 당일 지급하는 것으로, 잔금은 1992. 6. 16. 지급하는 것으로 기재되어 있다. 그러나 납세자가 제출한 영수증에는 계약금과 잔금을 모두 1992. 5. 18. 지급한 것으로 되어 있다. 부동산매매계약서와 영수증에 기재된 D의 주소는 1992. 5. 18. 당시 D의 주민등록상 주소지와 달라 위 부동산매매계약서가 진정하게 작성된 것인지 의심스럽다.
또한, 이 사건 토지에는 1990. 7. 31.자 및 1991. 9. 18.자로 G 명의 근저당권이 설정되어 있었다. G는 1991. 9. 27. 토지 임의경매를 신청하기도 하였다. 납세자는 B가 G에게 위 근저당권의 피담보채무를 변제했다고 주장한다. 그런데 1992. 5. 18.자 매매계약서에 근저당권 또는 피담보채무 변제에 관해 아무런 언급이 없는 점은 이례적이다.
② E는 납세자를 상대로 토지거래허가절차 이행청구 소송을 제기했다. 납세자는 조정에 대한 의견서를 제출하며 ‘E가 송금한 돈 중 00만원은 B 소유였던 토지 매매대금이므로, B에게 매매대금으로 지급된 00만 원은 납세자에 대한 변제내역에서 제외되어야 한다’고 주장했다. 위 사건에서 조정이 성립될 당시 위 00만원은 E가 이미 지급한 매매대금 액수를 산정할 때 포함하지 않은 것으로 보인다.
한편, B도 제1심 법원에 제출한 탄원서에 ‘E와 처음 매매한 것은, 토지 전체를 매매대금 00원에 매매했다가, B 토지는 채권가압류가 들어와 해약을 하고 납세자 토지만 00원에 계약을 다시 했다’고 기재하여 납세자 토지와 B 자신의 토지를 구분한 바 있다.
③ 토지 매매대금 중 대출금 변제에 사용한 금액을 뺀 나머지 대부분은 납세자 명의 계좌로 입금되었다. 납세자는 B가 위 계좌를 실질적으로 사용했다고 주장한다. 납세자는 근거로 납세자 명의 농협 거래명세표에 기재된 거래점코드번호가 B가 거주하는 지역에 있는 은행 코드번호라는 사정을 들고 있다. 그러나 이런 사정만으로 위 계좌로 입금된 돈이 B에게 실제로 귀속된 것이라고 보기는 부족하다.
④ B는 D로부터 취득했다는 위 6필지 토지 중 41-1, 41-2, 41-3 토지는 1996. 5. 15. 자신의 명의로 등기했다.
⑤ 이 사건 토지와 41-1, 41-2, 41-3 토지는 반복적으로 납세자와 B의 채무 및 제3자 채무를 담보하는 데에 공동담보로 제공되었다. B는 1988 ~ 1990년경 공인중개사 사무소를 운영하기도 했다. 위 사실들에 비추어, B가 서로 밀접한 관계에 있는 위 6필지 토지 관리를 전부 담당했을 가능성이 있다.
⑥ E는 2011. 10.경 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 다 지급하지 못한 것에 대해 사과하면서 향후 이를 지급하겠다는 내용이 포함된 각서를 납세자를 상대방으로 하여 작성한 사실이 있다.
따라서 납세자가 부동산 명의신탁을 전제로 한 위 주장도 받아들일 수 없다[세금(양도세) 부과, 서울고등법원 2016누34785 판결, 대법원 2017두36724 판결]”
명의신탁 부동산 양도소득세 조세불복
위 조세불복(조세소송) 사안의 경우 납세자(명의수탁자) 입장에서는 명의신탁 부동산에 해당하면 세금(양도소득세)이 취소됩니다. 따라서 명의신탁을 주장하는 납세자가 부동산 명의신탁 사실을 주장 입증해야 합니다.
반면 사안에 따라서는 국세청이 명의신탁을 주장하는 것이 유리한 경우도 있는데 이때는 세금을 부과하고자 하는 국세청이 부동산 명의신탁을 주장 입증합니다.
명의신탁 부동산 환원, 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 서울 부산 세금전문변호사에게 문의하시기 바랍니다.