건물에서 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하라면 다가구주택으로 양도소득세 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 건물 옥상에 옥탑방을 만드는 경우 주의하시기 바랍니다.
다가구주택 양도소득세 비과세 조세불복(조세소송)
- 납세자는 2016. 8. 토지와 지상 건물(지하 1층, 지상 6층)을 15억원에 양도하고, 1가구 1주택 고가주택 비과세를 적용해 양도소득세를 신고·납부함
- 납세자는 최초 건물을 지상 5층으로 신축해 1995년 사용승인을 받았고, 건물 6층 부분은 2000년 증축함
- 국세청 주장
(i) 부동산 양도 당시 건물은 3층부터 6층까지 주택으로 사용한 층수가 총 4개 층임
(ii) 건축법 시행령 다가구주택 요건을 충족하지 못함(다세대주택에 해당함)
(iii) 납세자가 거주한 5, 6층만 1세대 1주택 비과세함
(iv) 나머지 층의 호수는 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과함
- 납세자 주장
(i)건물 6층은 자녀들이 공부방으로 사용한 곳으로 주방시설이 없고, 전기, 가스 계량기, 상수도 시설도 설치되어 있지 않음
(ii) 건물 6층은 한 세대의 독립된 주거생활이 불가능하므로 주택이 아님
(iii) 따라서 주택으로 사용하는 층수는 3층부터 5층까지 3개 층이므로 다가구주택 요건을 충족함
(iv) 전체 건물에 1가구 1주택 비과세규정을 적용해야 함
- 납세자는 양도소득세 부과처분 조세불복을 위해 이의신청, 조세심판청구를 거쳐 조세소송을 제기함
다가구주택, 1가구 1주택 비과세 조세소송 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 건물 전체를 1주택으로 볼 수 없음(다가구주택에 해당하지 않음)
1가구 1주택 양도세 비과세 적용하지 않은 이유
“이 사건 건물은 다가구주택 요건 중 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하’ 요건을 갖추지 못했다. 따라서 건물 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없다.
건물 6층은 처음부터 주거용 목적으로 증축된 것으로, 구조가 침실, 거실, 화장실, 주방 및 식당 등으로 구분되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태이다. 비록 건물 6층에 이 사건 양도 당시 주방시설이 설치되어 있지는 않았으나, 구조를 변경할 필요 없이 언제든지 주방시설을 설치할 수 있었다. 건물 6층이 영구적으로 주방으로서의 기능을 상실한 것으로 보기 어렵다. 따라서 건물 6층은 한 세대가 독립해 거주할 수 있는 요건을 갖춘 주택이다.
설령, 납세자 주장과 같이 건물 6층이 한 세대가 독립해 거주할 수 있는 요건을 갖추지 못했더라도, 건물 6층은 다가구주택 요건 규정에서 정하는 ‘주택’으로 쓰는 층수에 포함된다.
① 다가구주택 요건 규정은 ‘주택으로 쓰는 층수’라고만 규정하고 있을 뿐이고, 그 ‘주택’을 한 세대가 독립해 거주할 수 있는 요건을 갖춘 주택으로 한정하지 않는다. 따라서 건물 한 층이 세대가 독립해 거주할 수 있는 요건을 갖추지 못했더라도 일상적인 주거용으로 사용되는 이상 ‘주택’에 해당한다.
② 건축법 시행령은 주택의 하나인 ‘다중주택‘ 요건으로 ’독립된 주거 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것)’으로 규정하고 있다. 위 규정에 의하더라도 건축법령상 반드시 각 실별로 취사시설이 설치되는 등 독립된 주거 형태를 갖추어야만 용도상 주택으로 분류되는 것은 아니다.
③ 건물 한 층의 구조와 기능이 한 세대가 독립해 거주할 수 있는 요건을 갖추지 못했더라도 일상적인 주거 용도로 사용하는 층은, 그것이 건축법령상 건물의 층수에 해당하는 이상 ‘주택’으로 쓰는 층수에 포함한다.
④ 다가구주택 요건 규정의 입법 취지는 건물의 객관적인 ‘현황’을 기준으로 일정한 규모의 주택으로 한정해 다가구주택으로 인정하는 것이다. 건물 6층은 건축물 옥상 부분(옥탑)으로서 건축법 시행령에서 정하는 건물 층수에 해당하는 층에 해당한다.
그럼에도 한 세대가 독립적인 주거형태를 갖추었는가 여부에 따라 해당 층을 ‘주택으로 쓰는 층수’에서 제외할 수 있다고 해석해 이를 다가구주택으로 보지 않는다면, 건물 층수를 기준으로 일정한 규모의 주택만 다가구주택으로 인정하고자 하는 다가구주택 요건 규정의 입법 취지에 어긋나는 결과를 가져올 수 있다. 이러한 점에서도 다가구주택 요건 규정에서 ‘주택’이 반드시 한 세대가 독립해 거주할 수 있는 주거형태를 갖추어야 한다는 해석은 부당하다.
결국 국세청이 이 사건 건물은 주택으로 사용한 층수가 4개 층이므로 다가구주택이 아니라는 전제에서, 건물 중 납세자가 거주하던 부분(5, 6층)만 1가구 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용해 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2019구단69158 판결, 서울고등법원 2020누38661 판결, 대법원 2020두48024 판결]”
3층 이하 다가구주택, 양도소득세 비과세
납세자가 양도한 건물이 아래 4가지 요건을 모두 충족하면 건물 전체에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.
(i) 하나의 매매단위로 양도
(ii) 주택 사용 층수 3층 이하
(iii) 19세대 이하
(iv) 바닥면적 660제곱미터 이하
부동산 처분 전에 세무사, 변호사 등 세금전문가의 도움을 받아 다가구주택 양도소득세 비과세 요건을 모두 충족할 수 있다면 이를 해결 후 건물을 양도하는 것이 절세방법입니다.
다가구주택 양도소득세 비과세 관련하여 아래 글도 참고하시기 바랍니다.