부동산 명의신탁은 실질과세 원칙에 따라 실소유자(부동산 명의신탁자)에게 세금(양도세, 종소세) 납부의무가 있습니다.
부동산 명의신탁세금(양도세, 종소세) 조세불복(조세심판청구)
- 납세자는 부동산매매업이 주업인 주식회사 A를 2011. 1. 설립했고, 납세자는 주식회사 A의 대표이사임
- 납세자는 2011.10.21. ~ 2012.4.19. 자신의 명의로 취득한 B 토지를 분할해 2012.1.5. ~ 2012.12.20. A에게 소유권이전등기를 경료한 후, B 토지 실제 소유자를 주식회사 A로 보아 B 토지 양도 관련 소득(쟁점소득)을 주식회사 A명의로 법인세 신고함
- 납세자는 2014년 ~ 2015년 자신 명의로 C 토지를 분할 양도한 후, C 토지가 주식회사 A의 재고자산임에도 착오로 양도소득세를 신고·납부했다는 이유로 2016.12. 양도세 경정청구를 했으나 거부되자 국세청 심사청구를 제기했으나 2017. 11. 기각결정됨
- 주식회사 A 관할 세무서장은 국세청 심사청구 기각결정에 따라 쟁점소득 귀속자는 주식회사 A가 아니라 납세자라는 내용의 과세자료를 처분청에 통보했고, 처분청은 추계조사방법으로 부동산 매매업 소득금액을 계산해 2018. 5. 2. 납세자에게 2012년 귀속 종합소득세를 부과함(부동산 명의신탁)
- 납세자는 종합소득세 조세불복을 위해 조세심판청구를 제기했고, 조세심판원은 B 토지를 분할 양도한 거래의 소득에 대한 납세의무자가 주식회사 A인지 납세자인지 재조사하라는 결정을 함
- 처분청은 재조사를 실시한 결과, B 토지를 분할 양도한 거래의 소득에 대한 납세의무자는 납세자이므로, 납세자의 2012년 귀속 종합소득세를 부과하는 재조사 결과통지를 함(부동산 명의신탁)
- B 토지와 관련해 납세자는 부동산실명법 위반(부동산 명의신탁)에 따른 과징금이나 벌금(형사처벌)을 부과받은 사실이 없음
- 납세자는 종합소득세 조세불복을 위해 조세심판원 심판청구를 제기함
부동산 명의신탁 조세심판청구(조세불복) 판단
- 세금(종합소득세) 취소
- 소득이 납세자에게 귀속되지 않았음(실질과세 원칙 적용)
부동산 명의신탁, 실질과세 원칙 적용(세금 취소) 이유
“처분청은 B 토지 판매에 따른 소득의 귀속자가 주식회사 A가 아니라 납세자임을 전제로 종합소득세 부과처분을 했다. 그러나 아래와 같은 이유로 타당하지 않다.
주식회사 A는 2010.12. OO건설계획이 확정고시된 후 OO역세권에 편입될 지역 토지에 대해 부동산매매업을 영위할 목적으로 2011. 1. 설립되었다. 농지법은 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다고 규정하고 있다. 농업회사법인이 아닌 주식회사 A는 농지를 취득 판매할 수 없자 위 지역에 위치한 B 토지를 납세자 명의로 취득 판매(부동산 명의신탁)하다가 이런 행위가 부동산실명법 위반에 해당해 2012년 6월 농업회사법인 D(주)가 설립된 이후부터는 농업회사법인 명의로 농지를 취득 판매하는 부동산매매업을 영위하고 있다.
주식회사 A는 B 토지를 취득할 당시 대금을 주식회사 A계좌에서 양도인 계좌로 이체했다. B 토지를 분할 판매하면서 대금도 수분양자들로부터 주식회사 A계좌로 입금받았다. 처분청은 주식회사 A가 B 토지를 판매한 것이 아니라 분양대행 한 것이라고 주장한다. 그러나 납세자와 주식회사 A 간 분양대행계약서가 존재하지 않고, 실제 분양대행계약이 체결된 사실도 없는 것으로 보인다.
만일 주식회사 A가 B 토지 분양대행을 했다면 주식회사 A에게는 수수료 상당액이 귀속되고, 이를 제외한 B 토지 판매대금 내지 쟁점소득 상당액을 납세자에게 반환하거나 채무로 계상했을 것이다. 그러나 주식회사 A는 B 토지 취득시 주식회사 A의 상품(재고자산)으로 회계처리하고, 처분시 주식회사 A의 상품매출(수입)로 회계처리했으며, 법인세 등 세금신고도 했다.
납세자 종합소득세 부과처분은 소득 귀속자가 납세자임을 전제로 한 것인데, B 토지 판매 수입금액이 대부분 주식회사 A에게 귀속된 사실이 주식회사 A의 장부와 금융거래내역 등 증거자료에 의해 확인된다. (중략)
소득의 실지 귀속자가 주식회사 A라는 납세자 주장이 사실로 인정되므로 납세자에게 종합소득세 부과처분을 한 것은 실질과세 원칙에 위배된다[세금(종합소득세) 취소, 조세심판청구 2021부산2847]”
부동산 명의신탁과 세금(양도세, 종소세), 실질과세 원칙
명의신탁 부동산을 처분하면 실질과세원칙에 따라 실제 소득 귀속자에게 세금을 부과합니다. 이때 누가 양도소득 귀속자인지 국세청과 다툼이 발생할 수 있습니다. 취득자금 및 양도대금 금융증빙, 부동산실명법 위반 형사처벌 여부 등 자료를 제시해 실제귀속자가 다름을 보여 세금을 취소할 수 있습니다.
부동산 명의신탁 관련 세금(e.g. 법인세, 종소세, 양도세 등) 문제는 조세전문변호사·세무사 상담이 필요합니다.
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