주택 재건축조합 비수익사업과 세금(법인세, 종합소득세)

주택 재건축조합이 아파트를 건설해 조합원에게 분양하는 부분은 비수익사업, 일반분양은 수익사업입니다. 재건축조합은 수익사업(일반분양 부분)에 대해 법인세를 납부합니다.

재건축조합 수익사업 vs 비수익사업과 세금

아래 조세소송(조세불복청구)에서 법원은 조합원들에게 분배된 일반분양 수익은 법인세 과세대상이라고 판단했습니다(조합원분양은 비수익사업).

[재건축조합 일반분양과 조세불복청구(조세소송)]

“납세자(재건축조합)는 조합원들로부터 대지와 주택을 출자받아 재건축아파트 1개동 78세대를 건축했다. 납세자는 조합원들에게 44세대를 분양하고, 나머지 34세대는 일반 분양해 그로 인한 수입금을 조합원들 지분비율에 따라 배분하되 각 조합원이 납부할 건축비에 충당했다.

일반분양으로 인해 납세자(재건축조합)가 얻은 소득이 조합원들이 부담할 건축비에 충당된 이상 그 소득은 모두 납세자(재건축조합)에게 귀속되었다가 조합원들에게 분배된 것이다. 그러므로 일반분양으로 인해 납세자(재건축조합)가 2001 ~ 2002 사업연도에 얻은 소득은 비영리내국법인의 사업소득으로서 법인세 부과대상이다.

이 사건 재건축아파트 일반 분양과 관련해 분양대금에서 취득원가에 해당하는 일반 분양분 토지 지분의 장부가액과 공사비를 차감한 금액의 소득이 납세자(재건축조합)에게 발생했다. 위 소득은 재건축조합이 조합원들에게 출자가액을 초과하는 아파트를 분양함으로써 분배되었다(대법원 2008두17479 판결)”

수익사업 vs 비수익사업 구분경리

주택 재건축조합이 수익사업과 비수익사업을 정확하게 구분해 회계처리 하지 않은 경우 세무조사 과정에서 세금(법인세 등)이 추징될 수 있습니다.

예를 들어 일반분양 중도금 대출이자는 수익사업 원가로 처리하며, 조합원들에 대한 옵션공사비용은 비수익사업 원가로 구분 신고해야 합니다.

조합원에 대한 이자비용, 옵션 무상지원

주택 재건축조합이 조합원들의 이주비 대출 이자비용을 대납한 경우 조합원들에 대한 배당에 해당하며, 조합원들에게만 무상 제공하는 시스템에어컨 등 옵션공사비용도 배당소득으로 종합소득세를 납부해야 합니다.

[주택조합원 배당소득세(종합소득세) 조세소송]

“주택조합 사업은 통상 조합원 개개인이 자기의 토지나 주택을 출자하고, 조합은 조합원에게 1세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가등을 건축해 일반분양하고, 일반분양 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 조합원들이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 이루어 진다. 이 사건 주택조합은 조합원들로부터 대지와 점포를 출자받아 18층 아파트 1동 108세대를 재건축해 조합원들에게 우선분양하고 남은 아파트는 일반분양했다.

주택조합은 일반분양 수입금을 조합원들에게 지분비율에 따라 배분해 조합원이 납부할 건축비에 충당했다.

이 사건 주택조합은 국세기본법상 법인으로 보는 법인격이 없는 단체로서 법인세법상 비영리내국법인이다. 이 사건 주택조합이 주체가 되어 제3자에게 재건축한 아파트를 일반분양하고 얻은 소득은, 그 소득이 구성원(조합원)에게 분배되는 경우 구성원(조합원)에게 배당소득세를 부과한다.

그리고 위와 같은 소득은 우선 비영리법인의 사업소득으로 법인세 부과대상이다. 따라서 주택조합에게 일반분양으로 인한 소득에 법인세를 부과하는 것은 실질과세의 원칙에 어긋나지 않는다(대법원 2003두2656 판결)”