납세자가 1가구 1주택 비과세 조건을 갖추고 아파트를 양도하면 세금을 부과하지 않습니다.
건물 용도를 변경한 부동산을 양도할 예정이라면 1가구 1주택 요건을 모두 갖췄는지 확인해 보시기 바랍니다.
1가구 1주택 비과세 조건
납세자가 주택을 파는 시점에 (i) 2년 이상 보유한 (ii) 1주택만 소유하다가 그 주택을 파는 경우라면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 주택을 구입한 시점에 조정대상지역이면 2년 이상 살아야 합니다(거주요건 추가).
1가구 1주택 양도소득세율
1세대 1주택 요건을 충족한 주택을 12억원 이하로 팔면 비과세라서 세금이 전혀 없습니다. 주택을 파는 가격이 12억원을 초과하면 양도소득세율(일반 누진세율 6% ~ 45%)을 적용합니다. 이때도 세금이 전부 과세되는 것이 아니고 12억원 초과부분 양도차익만 양도세를 부과합니다.
양도일 현재 주택, 용도변경 주의
1세대 1주택 조건을 충족한 건물을 보유하다가 용도변경(ex. 주거용 -> 상업용)하여 양도일 현재 주택이 아닌 상가(상업용)라면 비과세를 적용받을 수 없어 세금을 납부해야 합니다.
아래 조세불복청구에서 납세자는 20년이 넘는 장기간 주택으로 사용하다가 근린생활시설(음식점)로 용도변경하여 임대(약 6년) 후 음식점 시설을 철거하고 건물을 팔았습니다. 행정법원은 부동산을 판 시점에 주택이 아니라서 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없다고 판단했습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자의 아버지는 A건물에 오랜 기간 거주(1984. 4. ~ 2006. 8.)했으나, A건물 용도를 근린생활시설(일반음식점)로 변경한 2006. 8. 경 다른 곳으로 이사하고 A건물을 사업장으로 하는 부동산임대업 사업자등록을 했다.
A건물은 2006. 8. 부터 5년 이상 음식점으로 임대되어 A건물이 일시적으로 음식점으로 사용됐다고 보기 어렵다. A건물은 음식점 영업에 적합한 구조 변경과 증축이 이뤄졌다. A건물을 파는 시점에 주택으로 볼 수 있으려면 A건물이 주택으로서의 성질을 회복했음이 인정돼야 한다.
A건물을 음식점에서 주택 용도로 사용하기 위한 창문·바닥공사, 주방설비공사 등 내부 공사를 한 증거가 없다. 결국 A건물은 주택 용도로 변경하지 않은 채 방치된 상가였다.
A건물은 주택이 아님에도 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 목적으로 공부상 용도만 주택으로 변경한 것으로 보인다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2020구합86491 판결, 서울고등법원 2021누58105 판결, 대법원 2022두56425 판결]”
건물·주택 용도변경
부동산을 파는 시점(양도일)에 건물 용도가 주택이어야만 1가구 1주택 양도소득세 비과세가 적용됩니다(용도변경 주의).
장기간 주택으로 사용하여 1세대 1주택 양도세 비과세 적용이 가능함에도 건물 용도를 변경(ex. 주택 -> 상가)하여 업무용으로 사용했다면 세금을 절세할 수 없습니다. 건물 용도변경으로 세금을 줄이기 위해서는 장기적인 계획이 필요합니다.
건물 용도, 주택수 등 양도세 관련하여 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사를 찾아 비과세 요건을 충족할 수 있는지 알아보시기 바랍니다.