부동산 교환, 대물변제도 부동산 양도이므로 양도소득세 예정신고납부를 해야 합니다. 양도세 예정신고납부를 하지 않으면 가산세를 부과합니다.
부동산 교환과 양도소득세
부동산 교환으로 인한 양도일은 (i) 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 대금을 청산한 날(잔금청산일) 입니다.
(ii) 대금청산일이 분명하지 않거나 (iii) 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기 입니다.
부동산 정산차액 없이 상호 교환하는 경우 취득 및 양도시기는 교환계약일이며, 교환계약일이 불분명하면 등기접수일입니다(재산세과-806, 2009. 11. 20.)
부동산 교환차액 정산이 필요한 경우 차액정산일이 취득 및 양도시기이며, 차액정산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도시기입니다(재일 46014-1407, 1996. 6. 7.).
[부동산 교환 양도세 조세불복 : 조세소송]
“부동산 교환계약에 의해 자산 양도가 이루어진 경우 양도인이 양도대가로 취득할 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도, 교환계약 당사자가 언제든지 상대방 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무가 있고, 적어도 위 당사자 사이에서는 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정되는 때에는 대금 청산이 이루어진 것으로 볼 수 있다. (중략)
이 사건 토지 대금청산은 적어도 1990. 8. 21.경에는 이루어졌다고 봐야한다. 이와 달리 대금을 청산한날이 분명하지 않다하여 양도시기를 소유권이전등기접수일(1991. 8. 2.)로 보고 양도소득세를 부과한 과세처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 대법원 95누7475 판결]”
부동산 대물변제와 세금(양도소득세)
부동산 대물변제는 본래 채무(e.g. 위자료)의 이행에 갈음해 부동산 소유권 이전을 현실적으로 하는 때 성립하는 계약으로, 부동산 소유권이전등기를 완료하면 대물변제가 성립되어 기존채무(e.g. 위자료)가 소멸합니다.
[부동산 대물변제 양도세 조세불복 : 조세소송]
“부동산 양도차익을 산정함에 있어서 대금을 청산한 날을 양도시기로 정하고 있다.
대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물(要物)계약으로서 여기서의 다른 급부가 부동산의 소유권이전일 때에는 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로 소유권이전등기가 경료된 때에 부동산이 양도되고 대가 지급이 이루어진 것으로 봐야 한다.
납세자의 남편인 M이 1985.10.25.까지 3회에 걸쳐 합계 금 30백만원을 K로부터 빌리고 변제에 갈음하여 같은 날 이 사건 부동산을 양도하기로 약정하고 이전등기는 여러 사정 때문에 차일피일하다가 1989. 4. 22.에야 경료하여 주었다.
이 사건 부동산 양도시기 즉 대금청산일은 대물변제 약정하에 마지막으로 채무를 부담한 날인 1985.10.25.이 아니고 실제로 부동산 소유권이전등기를 경료하여 주어 채무를소멸시킨 1989.4.22.이다[세금(양도세) 부과, 대법원 91누8432 판결]”
부동산교환, 대물변제 양도세 예정신고
부동산 교환, 대물변제는 양도로 보아 세금(양도세)을 부과합니다. 양도세 예정신고기한(해당 월 말일부터 2개월)내에 세금을 신고 납부해야 합니다. 부과제척기간, 가산세, 시가 판정 등을 이유로 양도시기가 다투어질 수 있습니다.
양도소득세 조세불복(이의신청, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 부산 서울 세금전문변호사와 함께 진행하시기 바랍니다.
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