부동산 양도세 필요경비에 해당하는 취득가액에 매매대금 지급지연으로 늘어난 연체이자비용도 포함할 수 있는지 알아봅니다. 취득가액 포함여부에 따라 납세자 양도소득세 금액이 달라집니다.
중도금 연체이자비용 양도세 조세불복(조세소송)
- 납세자는 경기도시공사로 부터 토지를 분양받기로 하는 용지매매계약(분양계약)을 체결함
- 납세자는 계약금은 납부했으나 중도금을 지급하지 못함
- 납세자는 주식회사 W에게 분양계약 상 수분양자 지위를 이전하기로 하되, 납세자가 납입한 계약금만 돌려받고 중도금과 중도금 미납 연체이자는 W가 납입하는 조건으로 부동산매매계약(양도계약)을 체결함
- 국세청은 양도소득세 세무조사를 해 W가 경기도시공사에 납부한 납세자의 중도금 연체이자를 양도가액에 포함해 납세자에게 세금(양도소득세)을 부과함
- 납세자는 토지 양도가액에 W가 경기도시공사에 납부한 중도금 연체이자는 포함되지 않으며, 납세자의 경우 양도가액과 취득가액이 일치해 양도소득이 없다고 주장함
연체이자비용 양도세 취득가액 포함 여부
- 세금(양도소득세) 부과
- W가 경기도시공사에 납부한 연체이자는 양도가액에 포함함
- 매매계약 지급기일을 지연해 추가로 발생하는 연체이자(채무불이행 손해배상금)는 납세자 취득가액에 포함하지 않음
연체이자비용 양도소득세 취득가액 불포함 이유
“부동산 양도계약에 따라 W는 토지 수분양자 지위 이전 대가로, 납세자가 분양대금 지급을 지체함으로 인해 경기도시공사에 대해 추가 부담하게 된 지연손해금 채무인 중도금 연체이자도 함께 인수했다. 그러므로 중도금 연체이자는 부동산 양도계약과 관련해 실제 거래한 가액(양도대가)에 포함한다. 납세자는 중도금 연체이자 상당액의 채무를 면하게 되는 양도차익을 얻었다. (중략)
납세자는 당사자 약정으로 연체이자 상당액을 거래가액에 포함시켜서 양도가액으로 했다면 이자 상당액도 납세자 취득원가에 포함시키는 것이 타당하다고 주장한다.
그러나 소득세법령은 ‘당초 약정에 의한 지급기일 지연으로 인해 추가로 발생하는 이자상당액’을 취득에 든 실지거래가액 범위에서 제외하고 있다.
자산을 취득하는 과정에서 약정에 의한 지급기일을 지연해 추가 부담하는 이자상당액은 채무불이행에 기한 손해배상금(지연손해금) 성격을 가지고 있다. 이와 같은 손해배상금은 자산 취득에 필수적으로 소요되는 것이 아니라 자산을 취득한 사람의 귀책사유로 우연히 발생하게 된 것이다. 이와 같은 손해배상금을 취득가액에 포함시키면, 계약을 성실하게 이행한 사람보다 계약을 성실하게 이행하지 않아 불필요한 비용을 발생시킨 사람을 세제상 우대하는 결과를 초래한다. (중략)
이자상당액은 납세자 채무불이행에 따라 우연히 발생한 것으로서 필수적인 비용이라고 보기 어렵다[세금(양도세) 부과, 수원지방법원 2017구단6918 판결, 서울고등법원 2017누70702 판결, 대법원 2018두46889 판결]”
양도세 필요경비와 부동산 취득 연체이자비용
당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산해 거래가액을 확정하는 경우 이자상당액은 양도소득세 계산시 취득원가에 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일 지연으로 인해 추가 발생하는 연체이자비용은 부동산 취득원가에 포함하지 않습니다.
위 조세불복(조세소송) 사건에서 법원은 양수인(취득자)으로부터 받은 연체이자 상당액은 양도가액에 포함해 세금을 부과하나 양도인 취득가액에는 가산하지 않는다고 해 양도인(납세자)의 양도소득이 없다는 주장을 받아들이지 않았습니다.
양도소득세 필요경비를 다투는 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 서울 부산 조세전문변호사·세무사에게 맡기고 생업에 전념하시기 바랍니다.