다주택자는 부동산을 파는 순서를 조정하면 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 다주택을 해소하기 위해 이익(양도차익)이 작게 발생하는 주택을 먼저 처분하시기 바랍니다.
건물을 사는 사람(매수인)이 잔금지급·등기지연으로 납세자(양도인)의 다주택이 해소되지 않았다면 부동산을 파는 시기(양도시기)를 늦춰야 합니다.
1세대 1주택(또는 일시적 2주택) 양도세 비과세
납세자가 (i) 1세대 1주택이거나 (ii) 이사를 위한 주택 취득과정에서 1가구 일시적 2주택(기존 주택 + 대체주택) 비과세 요건을 갖췄다면 양도소득세가 부과되지 않습니다.
다만 부동산을 판 시점(양도시기)과 구입한 시점(취득시기)을 정확히 파악하여 양도세 비과세 대상인지 확인이 필요합니다.
아래 세금불복청구에서 행정법원은 납세자가 아파트 잔금지급일을 조절하지 못하여 3주택자(다주택)라고 봤습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자가 판 A아파트 잔금지급일이 배우자가 구입한 B아파트 잔금지급일보다 약 10일 늦어서 납세자는 위 10일간 일시적으로 3주택자가 되었다.
① 납세자와 배우자는 A아파트를 언제 팔 수 있을지 알 수 없는 상태에서 먼저 B아파트를 구입했고, A아파트를 파는 계약(매도계약)은 B아파트 구입 계약(매수계약)보다 45일 후에 체결됐다.
② A아파트를 파는 매매계약 체결 후 계약 내용이 변경되거나 거래 상대방 사정으로 잔금지급일이 변경되지도 않았다.
③ A아파트에서 층간 소음문제가 발생하여 납세자가 A아파트에서 빨리 이사를 해야 할 사정이 있다고 하더라도, B아파트 구입 계약 후 잔금 지급일까지 75일 정도 시간이 있었다는 점을 고려하면 A아파트 잔금지급일에 맞춰 B아파트 잔금지급일을 10일 정도 더 미루는 것(1세대 일시적 2주택 양도세 비과세 적용가능)이 불가능하지 않음에도, 납세자와 배우자는 이런 조치를 취하지 않았다.
④ 납세자는 A아파트 외에도 C아파트를 소유하고 있었으므로 A아파트 층간 소음문제를 해결하는 방법으로 대체주택인 B아파트를 취득하는 방법 외에도 C아파트로 이사하거나 전세계약을 통하여 대체 주택을 마련하는 방법도 충분히 가능하다.
따라서 납세자와 배우자가 B아파트를 A아파트 팔기 전에 취득한 것이 불가피한 사정에 의한 것이라고 보기 어렵다[세금(양도세) 부과, 1세대 3주택, 부산고등법원 2013누1102 판결, 대법원 2013두17107 판결]”
토지·건물 등 부동산 양도시기(판 시기)
부동산을 판 시기는 (i) 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금청산일) 입니다. 다만, (ii) 대금을 청산한 날(잔금청산일)이 분명하지 않으면 부동산등기부에 기재된 등기접수일, (iii) 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 양도시기 입니다.
부동산을 판 시기를 언제로 보느냐에 따라 세금을 부과할 수 있는 기간(제척기간 5년), 가산세(신고불성실, 납부불성실) 금액에 차이가 발생할 수 있습니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 납세자가 부동산을 판 시기는 등기접수일(2007년)이 아니라 수표발행일(잔금청산일, 2006년)로 판단했습니다.
[세금불복 : 조세심판청구]
“국세청은 토지 양도시기를 당좌수표 발행일(잔금청산일)로 기재된 2006. 12. 29.이 아닌 소유권이전등기 접수일인 2007. 1. 2.로 봐야 한다(당좌수표가 소급 발행되었다)고 주장한다.
그러나 부동산(토지) 매매계약서 잔금일자가 2006. 12. 29.로 나타나고, 납세자(양도인)가 거액의 잔금을 받지 않고 토지 등기를 이전한 것으로 보기 어렵다. (중략)
토지 부동산 매매계약서와 당좌수표 외관을 부인하기 어려우므로 수표 발행・교부일은 2006. 12. 29.로 판단된다. 당좌수표는 토지 잔금으로 지급된 점, 2007. 1. 2. 토지 소유권이전등기가 이루어진 점 등에 비추어 토지 양도대금이 2006. 12. 29.에 전부 지급됐다고 볼 수 있다.
따라서 토지를 판 시점은 당좌수표 발행・교부일인 2006. 12 .29. 보는 것이 타당하므로 국세청이 부동산 양도시기를 2007. 1. 2.로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2014중1308]”
매수인 잔금지급·등기지연
부동산을 구입한 사람(매수인)의 소유권이전등기 지연으로 1가구 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받지 못하는 사례가 있습니다.
아파트를 구입한 사람이 소유권이전등기를 하지 않아 1세대 3주택이 되어 일시적 2주택 요건을 충족하지 못하는 경우입니다.
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“납세자는 주택을 구입하는 사람(매수인)의 사정으로 잔금지급이 지연된 것으로 납세자 잘못 없이 1세대 3주택자가 된 것이므로 1가구 1주택 비과세 특례 적용 대상이라고 주장한다. (중략)
주택 구매자 사정으로 잔금 수령이 지연됐더라도 세법상 규정된 양도시기를 달리 판단할 수 없다.
납세자는 주택 등기부등본상 소유권이전 등기접수일을 기준으로 다른 2주택을 소유하고 있으므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용할 수 없다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2019중3038]”
다주택자, 1세대 1주택(일시적 2주택) 양도세 비과세
다주택자라도 다른 주택 양도 후 최종적으로 남아 있는 1주택(또는 일시적 2주택)에 양도소득세 비과세를 적용합니다. 주택 매각 순서를 조정하여 [양도차익(이익)이 가장 큰 주택]에 양도세 비과세 혜택을 적용받는 것이 세금측면에서 유리합니다.
다주택자라면 부동산을 팔기 전에 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사 상담을 받아보시기 바랍니다.