증여받았던 토지·건물 등 부동산을 양도할 계획이라면 (i) 배우자·직계존비속 양도세 이월과세와 (ii) 우회양도 부당행위계산부인에 해당하는지 확인해 봐야 합니다.
위와 같은 세금리스크 검토 없이 무작정 증여받은 부동산을 양도하면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
부동산 증여 후 양도세, 배우자 등 이월과세
아래 4가지 자산을 배우자나 직계존비속(ex. 부모)으로부터 증여받은 후 10년 이내 양도하는 경우라면 양도세 이월과세 적용대상인지 확인이 필요합니다.
(i) 토지
(ii) 건물
(iii) 특정시설물이용권
(iv) 부동산을 취득할 수 있는 권리
이월과세가 적용되면 양도소득세 필요경비(비용)로 인정되는 취득가액은 증여자(배우자 또는 직계존비속)가 지출한 금액을 사용합니다. 증여일 부동산 가액을 취득가액으로 사용하지 않고 과거 취득가액을 사용하므로 증여재산공제(ex. 배우자 6억원)를 받은 효과가 없어지고 일반적으로 세금이 증가합니다.
아래 조세불복청구(국세청 심사청구)에서 국세심사위원회는 납세자(아내)가 배우자(남편)로부터 증여받은 농지를 양도했는데 이월과세를 적용했습니다. 취득가액은 증여자(남편) 취득금액을 사용하고, 8년 자경기간은 증여일부터 계산한다고 판단했습니다.
토지를 증여하지 않고 배우자(남편)가 직접 양도했다면 8년 자경농지 양도세 감면이 가능한 사안인데 증여 후 양도하여 세금이 부과됐습니다[세금(양도세) 부과].
[조세불복 : 국세청 심사청구]
“납세자(아내)는 2015. 7. 8. 배우자(남편)로부터 부산 기장군에 있는 토지를 증여 받아, 2019. 1. 21. 양도했다. 납세자는 토지 양도소득세 예정신고를 하면서 8년 이상 자경농지로 보아 감면세액 1억원으로 계산했다.
국세청은 납세자(아내)는 배우자(남편)로부터 토지를 증여 받은 후 5년(현재 개정되어 10년) 이내 양도한 것에 해당하여 양도소득세 신고시 이월과세를 적용할 때 세액이 더 큰 배우자(남편) 취득가액을 적용하여 세금을 부과했다.
국세청은 농지 8년 자경기간은 토지를 증여받은 날 이후 수증인(증여받은 사람, 아내)이 경작한 기간으로 계산하여 양도소득세 감면대상이 아니라고 봤다. (중략)
납세자가 2019. 1. 21. 양도한 토지는 소급하여 5년(현재 10년으로 개정됨) 이내인 2015. 7 .8. 배우자로부터 증여 받은 부동산이다. 토지 양도에 ‘배우자등 이월과세’ 규정을 적용하여 계산한 세금이 ‘배우자등 이월과세’ 규정을 적용하지 않고 계산한 세금보다 크므로 이월과세 적용 대상이다.
증여받은 농지는 증여일 이후 수증인(아내)이 경작한 기간으로 계산하므로 이월과세 적용 시 8년 자경기간을 증여자(남편) 취득일로부터 계산할 수 없다[세금(양도세) 부과, 국세심사위원회, 양도-2021-0039]”
배우자, 자녀 부동산 증여 vs 상속, 조세변호사
배우자나 직계존비속(ex. 부모)으로부터 증여받은 토지·건물 등 부동산을 10년 이내에 [양도]하는 경우 배우자 등 이월과세가 적용되고, 그 외 특수관계자(ex.형제)로부터 증여받은 부동산은 양도소득세 부당행위계산부인 규정을 검토합니다.
부동산을 양도할 계획이 없는 경우라면 10년 마다 증여재산공제(ex. 배우자 6억원)를 활용할 수 있는 범위에서는 증여가 상속보다 유리합니다.
배우자나 직계존비속간 부동산 증여시 절세플랜이 필요합니다. 증여 후 10년 이내 양도 예정이라면 이월과세가 적용되므로 상속이 세금측면에서 더 유리할 수 있습니다.
토지·건물 등 부동산 증여나 양도 전(前) 전문가(세무사, 공인회계사, 조세변호사)를 찾아 상담을 받아 볼 필요가 있습니다. 국세청이 거액의 양도소득세를 부과했다면 세금취소를 위해 조세불복(지방국세청 이의신청, 심사청구, 조세심판원 심판청구)을 진행하시기 바랍니다.