토지와 건물은 별개 부동산으로 원칙은 건물 철거비용을 토지 양도소득세 비용 인정할 수 없습니다. 다만, 사안에 따라서는 건물 취득가액과 철거비용을 토지 양도세 비용으로 인정할 수 있습니다. 양도세 취소를 다투는 부산 김해조세불복청구는 국세청 출신 세무사·변호사와 함께 진행하시기 바랍니다.
건물 철거비용과 토지 양도소득세 조세불복청구(조세심판청구)
- 납세자는 2002.6.14. 토지와 지상건물(이하 토지만 ‘A 토지’, 건물만 ‘B 건물’, 합해 ‘AB 부동산’)을 일괄 취득함
- 납세자는 2003.6.20. B 건물 철거 후, 나대지 상태 A 토지만 임대하던 중 2013년과 2016년에 양도함
- 납세자는 [토지] 양도소득세를 신고하면서 일괄취득가액 전부와 B 건물 철거비용을 필요경비로 보았으나, 국세청은 일괄취득가액 중 B 건물분과 철거비용을 토지 양도세 비용 부인함
- 국세청은 건물 취득가액과 철거비용을 토지 양도세 필요경비에 산입하려면, 처음부터 건물은 철거하고 토지만 이용하려는 목적이 명백해야 한다고 주장함
- 납세자는 양도세 취소를 위한 조세불복청구(조세심판청구)를 제기함
건물 철거비용, 취득가액과 토지 양도세 조세불복청구 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 건물철거 후 토지만 양도한 경우 건물취득가액과 건물철거비용을 토지 양도세 필요경비(비용)로 인정함
건물 철거비용과 취득가액을 토지 양도소득세 비용인정한 이유
“국세청은 납세자가 AB 부동산을 취득할 당시 B 건물 기준시가, 과거 증축 이력, 당시 여건이나 상황을 종합적으로 감안할 때 B 건물을 사용할 목적으로 취득해 실제 사용한 것으로 판단되는바, 취득 당시부터 B 건물이 아닌 A 토지만 사용할 목적으로 AB 부동산(A 토지+B 건물)을 취득했다는 납세자 주장은 인정할 수 없다고 주장한다.
건물 철거 후 나대지 상태로 토지만 양도한 경우, 건물 취득 후 단기 내 철거하는 등 토지·건물 취득이 처음부터 건물을 철거하고 토지만 이용하려는 목적이 명백한 것으로 인정되는 경우에는 철거 건물 취득가액과 철거비용을 토지 취득가액에 포함하는 양도자산 필요경비로 산입할 수 있다.
국세청은 B 건물이 취득 당시부터 충분히 사용 가능한 상태였고 실제 사용되었을 것으로 추정하고 있다. 그러나 국세청은 납세자가 B 건물을 구체적으로 사용한 용도에 대한 객관적 근거를 제시하지 못하고 있다.
반면, 객관적으로 확인된 사실에 따르면 B 건물에서 발생한 (임대 등) 수익이 없다. 전기나 수도 사용실적도 없었던 것으로 보아 B 건물이 사용되었다고 단정하기 어렵다.
설령 B 건물이 부분적으로 사용되더라도, 국세청은 취득 당시 B 건물과 A 토지 기준시가가 비슷한 수준이므로 일괄취득가액의 절반 정도는 B 건물 취득가액이라고 주장한다. 그러나 기준시가에 앞서 실거래가액이 우선되는 점을 고려하면, 취득 후 1년 만에 철거된 B 건물을 고가로 구매했다고 보기 어렵다.
반면 일괄취득가액은 사실상 A 토지 취득을 위한 대가로서 불가피하게 B 건물을 함께 구입한 것이라는 납세자 주장은 일괄취득가액과 A 토지의 기준시가 비율(42%) 등을 감안하면 현실성이 있다.
납세자가 제출한 공인중개사 사실확인서는 사인 간에 작성된 것이어서 전적으로 신뢰하기는 어렵다. 그러나 확인내용이 구체적인 정황 사실에 근거한 것이어서 무조건 배척할 수는 없다.
위 사실들에 비추어 볼 때 국세청이 일괄취득가액 중 기준시가 비율로 B 건물 취득분을 안분 계산한 가액과 건물 철거비용을 A 토지 필요경비에서 부인한 양도세 과세처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판청구 2019서2739]”
김해조세불복청구, 건물 철거비용·취득가액과 토지 양도소득세
건물과 토지를 함께 취득했지만 건물 철거 후 토지만 양도한 경우 (i) 토지·건물 일괄취득가액 전부와 (ii) 건물 철거비용을 [토지] 양도세 계산시 필요경비로 인정할 수 있습니다.
비용 인정여부에 따라 부동산 세금(양도소득세)이 크게 달라지므로 조세전문변호사 도움을 받아 부산 김해조세불복청구를 진행하시기 바랍니다.