부동산임대업 폐업으로 토지 위에 있던 건물 철거 후 토지만 양도하면 건물 부가세는 신고 납부하지 않아도 됩니다(토지는 부가가치세 면세). 다만 폐업시 잔존재화 부가세 확인이 필요합니다.
조세불복(조세심판청구) 사실관계
– 납세자는 2009. 11. A토지와 B건물을 취득해 부동산임대업에 사용하다 2019. 8. 12. 건물 철거하고, 2019. 8. 16. 토지를 양도하면서 건물 부가가치세를 신고하지 않음
– 국세청은 납세자가 건물과 토지를 함께 양도했음을 전제로 건물 부가가치세 신고를 누락했다고 보고 A토지와 B건물 기준시가로 안분·계산한 금액을 건물 공급가액으로 하여 2019년 제2기 부가가치세를 과세함
조세심판청구(조세불복) 판단
– 세금(부가가치세) 취소
– 건물이 철거되어 부가세 과세대상이 아님
부동산임대업 폐업, 건물 철거 부가세 취소 이유
“국세청은 납세자가 토지 양도에 대해 건물 취득가액과 자본적지출액을 필요경비로 신고했다는 점 등을 들어 건물과 토지를 함께 양도했음을 전제로 B건물 양도가액은 A토지와 B건물 기준시가로 안분·계산한 금액이라고 주장한다.
납세자가 2019. 6. 19. 체결한 부동산매매계약서에 의하면 양도대상이 토지만이고, 토지 소유권을 이전하기 전에 건물을 납세자 책임하에 철거하도록 약정했다. (중략)
B건물은 부동산임대업에 사용하던 건물로서 A토지의 공급시기인 잔금청산 및 소유권이전일(2019. 8. 16.) 이전에 임차인이 모두 퇴거(2019. 5. 3.)한 후 철거에 의해 멸실(2019. 8. 12.)되었다. 납세자는 이때 부동산임대업을 사실상 폐업한 것으로 볼 수 있다. B건물은 A토지 양도 당시 더 이상 과세사업에 사용될 수 없는 멸실된 재화이므로 재화 공급으로 볼 수 없다.
따라서 국세청이 B건물에 대해 폐업시 잔존재화로 보아 부가가치세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 2019. 8. 16. A토지 양도에 대해 토지와 건물을 동시에 처분했다고 보고 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분해 건물 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다[세금(부가세)취소, 조세심판청구 2021부산3552]”
부동산임대업 폐업, 건물(철거) 양도 부가가치세
부가가치세 매입세액공제를 받은 부동산(e.g. 건물)이 남아 있는 상태에서 폐업을 하면 폐업시 잔존재화에 해당하여 세금(부가가치세)을 부과합니다. 토지와 건물을 일괄양도하는 경우 토지 공급은 면세이나 건물 공급은 과세이므로 대가 구분이 필요합니다. 매매(양도)계약서에 건물 대가가 구분되어 있지 않다면 기준시가 비율로 안분합니다.
현재 부가가치세법이 개정되어 건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 토지만 사용한다면 (30% 이상 차이가 있어도) 건물 부가세를 과세하지 않습니다(부가가치세법 시행령 제64조 제2항, 2022. 2. 15. 신설).
토지와 건물을 일괄양도하는 경우 부가가치세 문제가 발생할 수 있으므로 계약서 작성 전에 부산 서울 조세전문변호사 자문이 필요합니다.
부동산 일괄양도시 토지와 건물 부가가치세 안분계산 관련하여 아래 글도 참고하시기 바랍니다.