납세자가 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하여 세금을 납부하지 않아도 될 것으로 기대하고 있었는데 상속으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이때도 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.
다만 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 충족여부는 부동산 양도전에 확인해 봐야 합니다.
상속주택, 1세대 1주택 비과세 특례
납세자(상속인)가 (i) 일반주택을 소유하던 중에 (ii) 상속받은 주택을 추가로 보유하게 된 경우 (i) 일반주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용됩니다.
[세금불복청구 : 조세행정소송]
”소득세법 시행령 제155조 제2항은 1세대 1주택을 보유하여 양도소득세가 과세되지 않게 되어 있는 자가 본인 의사나 선택이 아닌 상속으로 1세대 2주택이 된 경우에 적용된다.
위 규정은 [상속 전에 보유하던 주택(일반주택)]에 비과세 혜택을 부여하여 자신의 의지와 무관하게 1세대 2주택이 됨으로써 양도소득세 비과세혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하는 데에 취지가 있다[대법원 92누15680 판결]“
상속으로 3주택자가 되는 경우
상속을 받기 전에 일시적 2주택자였는데 상속주택으로 3주택자가 되면 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
아래 조세불복청구에서 국세심사위원회는 주택을 상속받기 전부터 1세대 2주택이므로 양도소득세 과세대상이라고 판단했습니다.
[세금불복 : 국세청 심사청구]
“납세자는 2006. 12. 창원시에 있는 주택(쟁점양도주택)을 어머니(母)로부터 증여받았다. 세대원인 배우자 D는 2011. 9. 11. 양산시에 있는 아파트(쟁점상속주택)을 상속으로 취득했다.
납세자는 배우자 D와 함께 2003. 2. 시아버지(Y) 세대로 전입하여 1세대를 구성하였다. 당시 Y는 쟁점상속주택을 2002. 12. 취득하여 보유하고 있었다. 2011. 9. 11. Y 사망으로 D는 쟁점상속주택을 2012. 1. 협의분할상속 받았다.
납세자는 쟁점양도주택를 재건축조합에 제공하고 청산금을 2019. 7. 1. 수령하였으나, 쟁점양도주택 재건축 관리처분인가일은 2011. 9. 14. 이다. 납세자는 쟁점양도주택 청산금을 받은 2019. 7. 1.을 양도일로 하여 양도소득세 예정신고를 했다.
납세자는 ‘쟁점상속주택은 2011. 9. 11. 상속받았으므로, 상속으로 인한 1세대 일시적 2주택으로 비과세대상’이라는 이유로 양도세 경정청구(세금환급신청)를 했다. 처분청은 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 거부했다. 납세자는 양도소득세 불복을 위해 국세청에 심사청구를 제기했다. (중략)
주민등록자료에 따르면 납세자 세대는 2003. 2월 쟁점상속주택에 거주하는 시아버지(Y) 세대에 합가하여 세대주 Y외 5인으로 단일세대를 구성하였다. 이런 세대구성과 거주지는 2011. 9. Y사망 시까지 변동이 없다.
Y는 쟁점상속주택을 세대합가 이전인 2002.12월 분양받아 2011. 9. 11. 사망 시까지 소유했다. 쟁점상속주택은 Y 사망으로 동일 세대원인 D에게 상속되었다.
납세자가 2006. 12월 어머니로부터 쟁점양도주택을 증여받은 시점에 납세자 세대는 1세대 2주택에 해당한다. 이런 사실은 2019. 7월 쟁점양도주택 청산금을 받는 시점까지 변동이 없다.
납세자 세대처럼 신규주택 취득 이전에 이미 1세대 2주택인 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례 요건(소득세법 시행령 제155조 제1항)을 적용할 수 없다[세금(양도세) 부과, 심사–양도-2020-0043]”
상속주택 양도세 절세방법
주택을 상속받아 보유 주택수가 늘어 났다면 부동산 양도전에 전문가(세무사, 회계사, 조세변호사)를 찾아 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건을 충족하고 있는지 상담받아 보시기 바랍니다.
양도 순서나 시기를 잘못 선택하면 많은 세금이 부과될 수도 있습니다. 적은 상담료 지출이 많은 금액을 절세하는 방법입니다.