일반주택(A)을 소유하고 있는 납세자가 주택지분을 상속받았다(공동상속주택, B)면 다주택자(A+B)에 해당하지만 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
공동상속주택은 상속인들 사이에 공유관계인데 1가구 1주택 비과세 적용시 소수지분을 가진 상속인의 주택수에서는 빼줍니다. 즉 일반주택(A)과 공동상속주택(B)을 소유하고 있더라도 1주택으로 봅니다.
공동상속주택과 양도소득세 비과세
공동상속주택이란 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 말합니다.
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인 주택수에 포함하며, 소수지분을 가진 상속인들 주택수 계산에서는 제외합니다. 따라서 일반주택(A)과 공동상속주택(B)을 보유하게 되어 일반주택(A)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
일반주택 양도소득세 비과세요건
양도세 절세를 위해 부동산 양도 전에 아래 요건을 모두 충족하고 있는지 확인이 필요합니다.
(i) 일반주택(A)과 공동상속주택(B) 소유 : 취득순서 무관, 공동상속주택(B) 보유 중 일반주택(A)을 취득하더라도 비과세 혜택 적용
(ii) 피상속인(*)으로부터 상속받은 공동상속주택(소수지분** 보유)
(iii) 비과세 요건(ex. 보유기간 2년)을 충족한 일반주택 양도
피상속인(*) : 조세심판원은 피상속인이 별도세대가 아닌 동일세대원이더라도 공동상속주택 비과세를 적용합니다(납세자에게 유리).
소수지분**이 아닌 공동상속주택 상속지분이 가장 큰 상속인은 상속주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)에 해당하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 납세자가 공동상속주택 소수지분권자이므로 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이라고 판단했습니다[세금(양도세) 취소].
[세금불복사례 : 조세심판원 심판청구]
”소득세법령은 일반주택(A)과 공동상속주택(B)을 보유하다가 일반주택(A)을 양도하는 때 공동상속주택(B, 다수지분권자 소유로 간주함)을 소수지분권자 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다.
쟁점주택 가옥대장에서 최초 소유자가 피상속인(돌아가신 아버지)이고 토지 등기사항증명서에 등기원인이 상속으로 기재되어 있다. 국세청도 양도소득세 과세처분에 대한 과세전적부심사에서 쟁점주택(B)을 상속인들(배우자와 자녀들)에게 상속된 주택으로 인정했다.
공동상속주택 소수지분권자에 해당하는 납세자(자녀)가 쟁점주택(B) 소수지분을 보유한 채 아파트(A)를 양도했으므로 공동상속주택(B)을 소유하지 않았던 것으로 간주된다. 따라서 국세청이 아파트(A) 양도에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는다고 보고 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2022중0262]”
다주택자 양도세 절세방법
양도소득세는 사안에 따라서는 적용 조문이 복잡하고, 잦은 법령 개정으로 챙겨할 부분이 많습니다.
보유주택수가 많다(2주택 이상)면 반드시 부동산 양도 전에 양도소득세 비과세 요건 충족여부, 세금절세 방법이 있는지 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사를 찾아 상담 받아 보기 바랍니다.