일시적 1가구 2주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 주택 양도 및 취득시기를 맞추지 못해 일시적 1가구 3주택자가 되면 양도소득세 비과세를 적용하지 않습니다. 아파트 주택이 2채 이상이라면 1가구 1주택 비과세 적용을 위해 기간요건 충족을 꼭 확인하시기 바랍니다.
일시적 1가구 2주택자, 양도세 조세불복(조세소송)
– 납세자는 아파트를 2000. 12. 29. 취득 보유하다가 2017. 7. 6. A에게 5억원에 매도하기로 하는 계약을 체결함
– 아파트 주택 양도계약 내용
(i) 계약금 5천만원은 계약시, 중도금 5천만원은 2017. 9. 6.에, 잔금 4억원은 2017. 10. 31.에 지불
(ii) 매수인 A는 매도인(납세자)에게 계약 당일 임대차계약 체결이 필요함을 알렸고, 매도인(납세자)은 임대차계약서(임차인 B) 작성시 임대인 지위로 체결해주기로 함.
– 임차인 B는 납세자에게 임대차계약에 따른 보증금 3억5천만원을 2017. 9. 15. 지급하고 아파트를 인도받음
– A는 2017. 10. 31. 나머지 잔금 5천만원을 지급하고 아파트 소유권이전등기를 함
– 납세자는 2017. 9. 15. 방배동 빌라 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 함
– 납세자는 2017. 9. 29. 역삼동 주거용 오피스텔 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 함
– 납세자는 아파트 양도소득세를 신고·납부하지 않음
– 국세청은 양도소득세 세무조사를 거쳐 아파트 양도일을 2017. 10. 31.로 보고 당시 납세자가 방배동 빌라와 역삼동 주거용 오피스텔을 보유한 1세대 3주택자로 판단함[2017년 귀속 양도소득세(약 1억원)를 부과함]
– 납세자는 양도세 조세불복을 위해 조세심판원 심판청구를 거쳐 조세소송을 제기함
1가구 1주택 양도소득세 비과세, 조세소송(조세불복) 판단
– 세금(양도소득세) 부과
– 1가구 1주택 비과세 대상이 아님(1가구 3주택자이므로 일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세를 적용할 수 없음)
일시적 1가구 2주택자가 아닌 3주택자로 본 이유
“주택(아파트) 양도일을 2017. 10. 31.로 보고, 양도일 당시 납세자가 3주택을 보유하고 있었다는 이유로 1세대 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하지 않고 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.
<매매대금 일부 미지급과 양도시기>
납세자가 주장하는 아파트 양도일 2017. 9. 15. 당시 사회통념상 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 정도에 이르지 않았다. (중략)
납세자와 A(양수인)는 임차인을 구해 임차인으로부터 받는 임차보증금(350백만원)을 매매대금에 충당하고 A는 나머지 대금만 실제 지급하고 아파트 소유권을 취득한 후 임대차관계를 승계하기로 하는 전제에서 아파트 매매계약(양도가액 500백만원)을 체결했다.
이에 의하면 임차인 B가 지급한 임차보증금 350백만원을 매매대금 일부로 평가할 수 있다. 그러나 위 350백만원을 포함하더라도 2017. 9. 15. 당시까지 지급된 매매대금은 450백만원(계약금과 중도금으로 100백만원 지급됨)이고 미지급된 매매대금이 50백만원으로서 총 매매대금의 10%에 이른다.
납세자는 위 50백만원을 지급받을 때까지 아파트 소유권이전등기 절차 이행을 유보했다. 납세자가 제출한 증거만으로 2017. 9. 15. 당시 A의 매매대금 지급의무가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 수 없다. (중략)
양도소득세 산정에 있어 양도시기는 실제 대금을 청산한 날(잔금청산일)로 봐야 한다. 양수인 A가 2017. 9. 15. 대금을 청산했다고 볼 수 없고 A가 나머지 잔금 50백만원을 지급한 2017. 10. 31. 대금을 청산한 것으로 봄이 타당하다. (중략)
<일시적 3주택자>
납세자는 아파트를 양도하고, 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 매수인(A)의 잔금지급 지체로 인해 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없으므로, 납세자에게 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용해야 하고, 납세자에게 양도소득세를 부과하는 것은 1가구 1주택 비과세 규정 입법 목적에 반하고 조세부담의 형평에도 어긋난다고 주장한다.
납세자는 장기간 보유·거주하던 (i) 아파트를 처분하고 그 대금으로 거주 목적으로 방배동 (ii) 빌라를, 임대 목적으로 역삼동 (iii) 오피스텔을 취득했고 거기에 양도소득을 얻거나 투기 목적이 있었던 것으로 보이지는 않는다[1세대 일시적 3주택(아파트 + 빌라 + 주거용 오피스텔)].
그러나 조세법률주 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석한다. 납세자에게 유리하다고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용하지 않는다. 특히 세금 감면요건 가운데 명백히 특혜규정(e.g. 1세대 일시적 2주택 양도소득세 비과세)이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평 원칙에도 부합한다.
일시적 2주택 비과세 특례규정은 명백한 특혜 요건을 정한 것으로서 위 법리에 비추어 볼 때 이를 엄격하게 해석해야 한다. 일시적 2주택 특례규정이 주택 양도에 따른 대체주택 취득 과정에서 일시적으로 소유하게 된 주택 수의 상한을 ‘2주택’으로 명시하고 있다. 그러므로 비과세 대상 주택 수 계산을 할때 보유 경위를 따져 주택 수 계산에서 제외할 수는 없다.
납세자가 1세대 3주택 상황에 처하게 된 것은 역삼동 오피스텔을 아파트 잔금을 지급받기 전에 취득했기 때문이다. 납세자는 역삼동 오피스텔을 임대 목적으로 구입했고 이를 아파트 잔금 지급 전에 취득했어야 할 불가피한 사정도 보이지 않는다. 따라서 납세자에게 양도소득세를 부과하는 것이 1가구 1주택 비과세 규정 입법 목적이나 조세부담 형평에 반하는 위법한 처분이라 할 수 없다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2019구단58295 판결]”
일시적 1가구 2주택자 vs 3주택자, 양도세 비과세
아파트 주택 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지에 따라 양도소득세 수억원이 달려 있습니다. 잔금지급시기를 조정하여 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 충족 후 부동산을 처분하시기 바랍니다(다만 미지급잔금 규모 확인 필요).
아래는 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 관련 글입니다.