미등기 무허가주택과 1가구 1주택 양도세 비과세

등기하지 않은 미등기 무허가 주택을 소유하고 있더라도 폐가 등이 아니라면 1가구 1주택 양도세 비과세 주택수 계산시 포함합니다(다주택자가 될 가능성이 있음). 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받아 세금을 절세하기 위해서는 부동산 처분순서가 중요합니다.

사전에 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사를 찾아 점검받고 수 억원을 절세하시기 바랍니다.

미등기 무허가주택 1가구 1주택 조세불복(조세소송)

– 납세자는 2004. 3. 서울에 있는 A 아파트를 매매로 취득했다가, 2020. 3. 처분함

– 납세자는 2020. 6. 1. 1가구 1주택 비과세(고가주택)를 적용해 양도소득세를 신고납부함

– 국세청은 2020. 10. 납세자 양도소득세 세무조사를 실시함

– 국세청은 납세자가 A 아파트를 양도할 당시 인천에 있는 주택(B)을 보유하고 있다고 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 적용을 하지 않고 세금을 부과함(이 사건 처분)

– 납세자는 1979. 4. 16.경 M으로부터 이 사건 인접토지 중 전(田) 1,260㎡를 취득하면서 주택(B)을 취득했고, 그 무렵부터 A 아파트를 양도할 당시까지 B 주택에서 실제 거주하면서 주택에 대한 재산세를 납부해 옴

– B 주택이 건축물대장에 등재되지 않은 무허가 건축물인 사실, B 주택에 대해 소유권보존등기가 마쳐져 있지 않을 뿐만 아니라 납세자 역시 B 주택에 대해 소유권이전등기를 마치지 못함

– 납세자는 이 사건 토지 소유자인 K에 대해 ‘이 사건 토지 점유취득시효가 완성되었다.’는 취지로 주장하며 소유권이전등기청구소송을 제기했고, 이에 K가 주택(B) 철거를 구하는 반소를 제기함

– 법원은 2021. 4. 납세자 본소청구를 기각하고, 납세자가 주택(B) 소유자임을 이유로 K의 반소청구를 인용하는 판결을 선고해 확정됨

– 납세자는 양도소득세 조세불복을 위해 조세심판원 심판청구를 거쳐 조세소송을 제기함

– 납세자 주장

(i) B 주택은 건축물대장에 등재되지 않은 무허가 주택으로서 납세자가 주택(B)에 대해 소유권이전등기를 마치는 등 적법하게 소유권을 취득한 사실이 없음(미등기 무허가 주택 보유)

(ii) 납세자가 B 주택을 소유했음을 전제로 A 아파트 양도 당시 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 것은 위법함

미등기 무허가 주택 양도세 조세불복(조세소송) 판단

– 세금(양도소득세) 부과

– A 아파트 양도 당시 무허가 미등기 주택(B)을 소유하고 있어 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용하지 않음

미등기 무허가 주택, 1가구 1주택 비과세 적용하지 않은 이유

“B 주택은 공부에 등재되지 않은 무허가 주택이나, A 아파트 양도 당시 납세자가 소유하며 거주해온 사실이 인정되므로, 국세청이 납세자를 B 주택 보유자로 보아 1가구 1주택 비과세 적용을 배제하고 A 아파트 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다. (중략)

납세자가 A 아파트와 B 주택을 소유 및 거주해온 기간과 경위, 관련 민사소송에서 납세자 태도 등에 비추어 보면 납세자가 A 아파트와 B 주택을 통해 각각 별개의 양도소득을 얻고자 하는 의사가 일관되게 있었음이 확인된다.

B 주택이 관련 민사소송 확정판결로 철거되거나 양도소득도 발생할 수 없게 된 사정은 A 아파트 양도 이후에 발생한 것으로 A 아파트 양도 당시에도 B 주택 양도가능성이 전혀 없었다고 단정하기 어렵다.

따라서 A 아파트 양도 당시 B 주택 대지 소유자가 달라 B 주택에 관해 철거 가능성이 있었던 점만으로는 A 아파트 양도소득이 투자 내지 투기 목적이 아니었다고 보기 어렵다.

B 주택이 무허가 건축물로서 건축물대장에 등재되지 못해 납세자가 B 주택을 취득한 이후에도 소유권이전등기를 마칠 수 없었다 하더라도, 납세자는 B 주택을 전 소유자로부터 승계취득한 후 A 아파트 양도 당시까지 B 주택에서 20년 이상 실제 거주했다.

비록 건축물대장은 존재하지 않지만, B 주택이 사회통념상 주거 목적에 사용될 수 있는 ‘주택의 형상’을 갖추고 있음이 인정된다. 따라서 납세자는 조세법령상으로 B 주택을 적법하게 취득했다[세금(양도세) 부과, 인천지방법원 2021구합610 판결, 서울고등법원 2022누58492 판결, 대법원 2023두43839 판결]”