주택 취득일 현재 조정대상지역에 있는 아파트라면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해 거주기간(2년) 요건을 충족해야 합니다.
양도일 현재 조정대상지역에서 해제됐더라도 거주요건이 필요한지 여부는 [취득일] 기준으로 판단합니다.
1세대 1주택 양도소득세, 거주기간
아파트∙주택 양도세 비과세를 적용받으려면 보유기간 2년 요건을 충족해야 합니다. 그런데 주택이 부동산 취득 당시 조정대상지역에 있다면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
거주기간은 주민등록등본 전입일부터 전출일까지로 계산합니다(소득세법 시행령 제154조 제6항).
거주기간 2년은 아파트 취득일부터 양도일까지 기간을 통산(계속거주 하지 않아도 됨)해서 판단합니다.
국세청은 “동일 세대원간(ex. 부부) 증여로 취득한 1세대 1주택을 양도하는 경우 기간 계산은 증여자(남편)와 수증자(배우자)가 동일 세대로 거주한 기간과 보유한 기간을 통산(합산)한다(서면-2021-부동산-4504, 2022.9.20.)”고 합니다.
취득시 vs 양도시
아파트 취득일 현재 조정대상지역이라면 주택 양도시 조정지역이 아니더라도 거주기간(2년) 요건을 충족해야 합니다.
양도소득세는 취득시점(ex. 거주요건 필요여부) 기준으로 판단하는 것도 있고, 양도시점(ex. 다주택자 주택 수, 양도세율)을 기준으로 판단하는 것도 있어 주의해야 합니다.
세대단위
거주기간은 1세대 단위로 판단합니다. 따라서 원칙적으로 전(全) 세대원이 함께 거주하면서 2년 요건을 충족해야 합니다.
다만 납세자(양도인)에게 부득이한 사정이 있다면 예외가 인정될 수 있습니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 가정불화로 세대원 전원이 거주요건을 충족하지 못했더라도 1세대 1주택 비과세 대상으로 봤습니다[세금(양도소득세) 취소].
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“납세자는 2001.9.25. 취득한 부산 해운대구 소재 A주택을 2007.1.30. 양도하고 세금을 신고하지 않았다.
국세청은 배우자가 A주택에서 2년 이상 거주하지 않아 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라고 보고 양도소득세를 부과하였다.
납세자는 세금 취소를 위한 조세불복으로 조세심판청구를 제기하였다. (중략)
납세자와 배우자는 A주택이 재건축됨에 따라 주소를 이전하였고, 그 때부터 불임치료를 받았으나 임신하지 못하였다. 납세자는 2005.6. 불임치료를 종료하고 2005.8. 배우자가 별도 주소로 이전하였으며, 2005.12. 납세자만 완공된 A주택에 전입하였다. 배우자는 2005.11. 사업장을 개업하여 2007.12.17. 폐업하였고, 납세자는 2007.12.3. 같은 상호로 사업장을 개업하였다.
불임 문제로 배우자와 별거 후 재결합했다는 납세자 주장은 사실로 보인다.
A주택에서 배우자가 거주하지 못한 것은 가정불화로 별거했기 때문이다. 부부가 별거한다고 양도소득세 비과세 혜택을 주지 않는 것은 사생활을 지나치게 간섭하는 것이다. 세대원 일부만 거주해도 거주요건을 충족한 것으로 봄이 타당하다.
따라서 국세청이 A주택을 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라고 보고 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 청구 2010서0943]”
조정대상지역 아파트, 조세심판원청구
납세자가 (i) 2017. 8. 3. 이후 (ii) 조정대상지역내 주택을 취득했다면 (iii) 전 세대원(부득이한 사유가 있는 경우 예외 존재)이 2년 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도일 현재는 조정대상지역에서 해제된 경우라도 취득일 기준으로 조정대상지역이라면 거주요건을 챙겨야 합니다.
부동산 양도세 조세심판청구는 세금전문가(변호사, 회계사, 세무사) 도움을 받으시기 바랍니다.