다주택자라도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
다만 3주택자가 되면 1세대 일시적 2주택 특례를 적용받지 못하므로 부동산(신규주택, 조합원입주권, 분양권) 취득 전에 양도세 절세를 위해 전문가(조세변호사, 회계사, 세무사) 상담을 받아 보기 바랍니다.
1세대 일시적 2주택자, 양도세 비과세
1주택[종전주택 A]을 소유한 1세대가 종전주택 A를 양도하기 전에 신규주택 B를 취득하여 일시적 1세대 2주택(A+B)이 된 경우 요건*을 충족하면 양도소득세를 과세하지 않습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
요건* : (i) 종전주택 A 취득일부터 1년이 지난 후 신규주택 B 취득 & (ii) 신규주택 B 취득일부터 3년 이내 종전주택 A 양도
일시적 3주택자 양도소득세
1세대 일시적 2주택 양도세 비과세 특례는 일시적 3주택자에게는 적용하지 않습니다.
기존 주택 보유 중에 아파트, 조합원입주권, 분양권을 취득하여 3주택자가 될 상황이라면 반드시 전문가 상담을 받기 바랍니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 3주택을 보유하다가 1개 주택을 처분하고 2주택을 보유하여 1세대 일시적 2주택이 된 경우에는 양도세 비과세특례를 적용하지 않는다고 합니다[세금(양도소득세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자(양도인)는 2017. 3. 29. 부산광역시 수영구 소재 토지에 건물을 신축하고 소유권보존등기를 마쳤다(A 건물).
납세자는 2019. 1. 30. 부산광역시 해운대구 소재 아파트 소유권이전등기를 마쳤다(B 아파트).
배우자 S는 2021. 3. 16. 부산광역시 남구 소재 아파트 분양권(C 분양권)을 취득하는 계약을 체결한 후, 2021. 4. 27. 납세자 동생에게 증여했다.
납세자는 2021. 11. 11. A 건물을 매도했다. 납세자는 일반세율을 적용하여 A 건물 양도소득세 신고를 한 후 1세대 1주택 비과세라고 주장하며 양도세 경정청구(환급신청)를 하였다.
국세청은 비과세대상(1세대 일시적 2주택)이 아니라는 이유로 양도소득세 환급을 거부했다. (중략)
납세자 세대는 A 건물을 보유하다가 순차로 B 아파트와 C 분양권을 취득하여 3주택자가 되었다. 납세자는 C 분양권을 처분하여 A 건물과 B 아파트를 보유한 2주택자로 있던 중 A 건물을 양도했다.
A 건물 양도에는 ‘1세대 일시적 2주택’ 양도소득세 비과세 특례를 적용하지 않는다(소득세법 제89조 제3호 나목, 소득세법 시행령 제154조 제11항, 제155조 제1항).
1세대 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 특례는 1개 주택을 보유한 1세대가 추가로 1개 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우를 전제로 한다.
납세자와 같이 주택 3개를 보유한 1세대가 주택 1개를 처분한 후 1세대 2주택이 된 경우는 해당하지 않는다. (중략)
납세자는 A 건물, B 아파트와 2021. 3. 16. 취득한 C 분양권을 보유(3주택자)하여 비과세 특례를 적용받을 수 없다.
그 후 C 분양권을 처분했다는 이유로 비과세 특례 대상인 1세대 2주택으로 취급할 수 없다[세금(양도세) 부과, 전주지방법원 2022구합1620 판결, 광주고등법원(전주) 2022누2096 판결, 대법원 2023두51731 판결]”
부동산 세금 절세방법
일시적 1세대 2주택 양도세 비과세는 신규주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우(2=1+1)에만 적용되고, 3주택 보유 중 1주택을 처분하여 2주택자가 된 경우(2=3-1)에는 적용하지 않습니다.
양도소득세 세금불복청구(조세심판원 행정심판청구, 소송)는 법령 개정과 관련 조문이 많아 복잡하므로 전문가 도움이 필요합니다.