토지·건물 양도소득세 계산시 사업소득 장부가액을 사용할지 환산취득가액을 사용할 것인지 다툼이 발생할 수 있습니다. 양도세 취득가액 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)는 부산 밀양조세변호사 도움을 요청하시기 바랍니다.
양도소득세 환산취득가액 vs 장부가액 조세불복청구(조세소송)
- 납세자는 1986. 4. A 토지 취득 후, 1991. 3. 지상에 7층 건물(B 건물)을 신축해 D빌딩이라는 상호로 부동산임대업을 영위하다가, 2010. 9. B 건물 중 1개 호실(C 부동산)을 양도함
- 납세자는 2010. 11. C 부동산 양도와 관련해 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 양도가액을 기준시가로 안분 계산한 환산취득가액으로 기재해 양도소득세 예정신고·납부함
- 국세청은 2011. 6.경 양도세 세무조사를 실시한 후, 납세자가 1999년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 대차대조표에 기재된 A 토지 가액과 B 건물 가액을 C 부동산의 면적으로 안분한 가액에서 건물 감가상각누계액을 차감한 가액을 C 부동산 취득 당시 실지거래가액으로 하여 세금(양도세)을 부과함
양도세 환산취득가액 vs 장부가액 조세소송 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 대차대조표 장부가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 환산취득가액(납세자에게 유리)으로 양도세 과세함
부동산 양도소득세 환산취득가액 사용 이유
“납세자가 작성 비치하고 있는 장부에 자산 가액이 기재되어 있더라도 그 기재가 자산 실지취득가액을 확정시키는 효과는 없다. 또한 그 기재를 실지취득가액으로 추정해야 한다거나 그 기재 자체가 납세자를 기속하는 효과가 있어 납세자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다. (중략)
국세청이 A 토지와 건물 실지취득가액으로 인정한 가액은 납세자가 부동산임대사업자로서 1999년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준대차대조표에 A 토지와 건물 가액으로 기재되어 있다. 위 가액은 1999. 12. 31. 시점에서 평가한 A 토지와 건물 자산 가치를 의미하는 것에 불과할 뿐이다. 위 가액이 곧바로 납세자가 1986. 4. 16. A 토지를 취득하면서든 실지 거래가액이나 납세자가 1991. 3. 2. B 건물를 신축하면서 든 실지거래가액을 의미 하는 것은 아니다.
위와 같이 표준대차대조표에 기재된 장부가액이 A 토지와 건물 취득 당시 실지거래가액임을 인정할 만한 아무런 자료가 없다.
건축사 E는 B 건물 설계도면을 기초로 B 건물 신축 당시 예상 공사비를 00원(부가가치세 별도)으로 산정했다. 이는 표준대차대조표에 기재된 B 건물 가액인 00원을 훨씬 초과하는 금액이다. (중략)
납세자가 A 토지와 건물을 취득할 당시에는 원칙적으로 기준시가로 양도소득금액을 정하던 시기이다. 그로부터 20년 가량 지난 시점에 그 일부인 C 부동산을 양도한 경위와 내용 등을 고려할 때, 납세자로서는 양도소득세 과세를 염두에 두고 장부가액을 실지거래가액으로 기재할 만한 특별한 이유가 없었을 것으로 보인다(C 부동산 양도 이전까지는 양도가액과 취득가액을 기준시가로 해 양도소득세 신고가 이루어진 것으로 보인다).
또한 납세자는 부동산임대사업자로서 1995년부터 A 토지와 건물을 장부에 기재하는 등으로 장부를 작성한 것으로 보이는데, 기준시가에 유사한 금액이 장부에 임의로 기재되었을 가능성도 있다. 납세자의 장부에 기재된 가액을 실지 거래가액으로 볼 아무런 근거가 없을 뿐만 아니라 장부가액이 실지거래가액을 제대로 반영하는 것인지도 불분명하다.
실제로 장부가액을 기초로 한 ㎡당 건축비는 370,133원이다(≒장부상 취득가액 2,963,232,000원 / 건물면적 8,005.84㎡). 이는 1994년 건설교통부 고시 표준건축비가 ㎡당 839,000원이고, B 건물 설계도면을 근거로 산정한 예상공사비가 ㎡당 649,650원인 점 등에 비추어 실지거래가액으로 보기 어렵다.
위 사실들을 종합해 보면 국세청이 내세우는 사정들은 장부가액을 실지거래가액으로 추정할 만한 것으로 보기 어렵다[세금(양도세) 취소, 대법원 2014두6159 판결]”
밀양조세변호사, 부동산 양도소득세 환산취득가액 vs 대차대조표 장부가액
토지·건물 등 부동산을 양도했는데 취득시점이 너무 오래되어 실지거래가액을 알 수 없는 경우(증빙이 없는 경우)가 있습니다. 이때는 양도소득세 계산시 환산취득가액을 사용합니다. 만약 양도인이 사업소득 종합소득세 신고를 하면서 첨부한 대차대조표(재무상태표)가 있다면 장부가액(일반적으로 납세자에게 불리)을 취득가액으로 보고 세금(양도세)을 부과할 수 있습니다.
양도세 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)는 밀양조세변호사와 함께 진행하시기 바랍니다.
아래는 양도소득세 환산취득가액 관련 글입니다.