1주택 소유자(ex.남)와 1주택 보유자(ex.여)가 결혼하여 1세대 2주택이 되면 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.
2주택 중 양도차익이 많이 발생하는 주택을 먼저 양도하면 12억원까지는 세금이 부과하지 않으므로 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
혼인합가, 1세대 2주택 양도소득세
(i) 1주택 보유자가 1주택 소유자와 혼인하여 1세대가 2주택을 보유하는 경우 또는
(ii) 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인하여 2주택을 보유한 경우
(iii) 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제5항).
혼인한 날은 구청에 혼인신고한 날(혼인신고일)을 의미합니다. 즉 혼인합가 특례를 적용하려면 혼인신고가 필요합니다(사실혼은 인정하지 않음).
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 결혼 전에 공유로 취득한 주택도 각자 소유 주택으로 보므로 2주택자(1주택 + 1/2 공유 주택)와 1주택자(1/2 공유 주택)가 혼인으로 2주택자가 됐다면 비과세 대상이 아니라고 판단했습니다[세금(양도소득세) 부과]. 즉 혼인신고 전에 공동소유로 주택을 취득하는 것은 주의해야 합니다.
[조세심판원 심판청구 사례]
“납세자들(P, K)은 혼인으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례 대상이므로 양도소득세 부과처분은 위법하다고 주장한다. (중략)
공유지분 주택도 주택수에 포함한다(소득세법 시행령 제154조의2). 납세자들(P, K)은 혼인으로 2주택이 됐다. K는 혼인 전에 1주택[P와 공동소유(1/2)하는 1주택]을 보유하였다. 그러나 P는 혼인 전에 2주택[1주택 + K와 공동소유(1/2)하는 1주택]을 소유하였다.
따라서 소득세법 시행령 제155조 제5항에 해당하지 않아 양도소득세 과세처분은 정당하다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2013서울2193]”
일시적 1세대 3주택(혼인합가 2주택 + 신규주택 취득) 양도세 비과세
혼인합가 특례는 일시적 2주택 특례와 중첩해서 적용합니다(양도소득세 집행기준 89-155-26 참조).
[예시]
A주택 취득(남) — B주택 취득(여) — 혼인신고 — C주택 취득(일시적 1세대 3주택) — B주택 양도
A주택을 보유한 남(男)과 B주택을 보유한 여(女)가 결혼(혼인신고 필)한 경우 5년 이내 먼저 양도하는 B주택은 혼인합가 특례를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제5항).
B주택은 혼인 후 신규취득한 C주택 취득일부터 3년 이내 양도시 일시적 2주택 양도소득세 비과세 특례를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
즉 납세자가 B주택을 혼인신고일부터 5년 이내 & 신규주택(C) 취득일부터 3년 이내 양도하면 양도세 비과세를 적용합니다.
국세청은 “1주택자(A아파트)와 1주택자(B아파트)가 혼인한 후 다시 1주택(C아파트)을 신규 취득하여 1세대 3주택이 된 상태에서 B 아파트를 양도하면,
(i) A･B아파트는 혼인합가 특례, (ii) B･C아파트는 일시적 2주택 특례를 중첩 적용하여 B아파트는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 적용이 가능하다[사전-2019-법령해석재산-0737]”고 합니다.
아래 조세불복청구에서 심판원은 주택을 배우자에게 증여 후 양도했더라도 실질과세원칙을 적용하여 혼인합가 양도세 비과세 규정을 적용할 수 있다고 보았습니다[세금(양도소득세) 취소].
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“국세청은 납세자가 양도시점까지 각각 주택을 보유하지 않고 혼인 후 1인에게 증여한 후 양도하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 주장한다(납세자 1주택 + 배우자 K 1주택 —> 주택증여 —> 납세자 2주택 + 배우자 K 무주택).
배우자(K)는 납세자와 혼인하고 소득이 없어 의료비와 생활비로 사용하고자 쟁점주택을 양도하려 했다. 그러나 K의 아들이 쟁점주택에서 거주하면서 주택 양도를 반대했다. 친부(K)는 친자를 상대로 명도소송을 제기하기 곤란하여 쟁점주택을 납세자에게 증여하고 납세자가 K의 아들을 상대로 소송을 제기하여 쟁점주택을 명도받은 후 양도했다. (중략)
쟁점주택은 등기부등본상 납세자(양도인)에게 증여로 소유권이 이전됐으나, K가 실질소유자로 보유하다가 양도한 것이다. 그러므로 실질과세 원칙에 따라 1세대 1주택 비과세 특례규정(소득세법 시행령 제155조 제5항)을 적용하는 것이 타당하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2013서울1299]”
혼인 전 1세대 1주택 비과세 요건 충족, 결혼으로 다주택자
결혼 전 1주택(A)을 보유하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족한 납세자가 2주택을 소유한 자와 혼인하여 1세대 3주택자(다주택자)가 되는 경우가 있습니다.
혼인 전 1세대 1주택 비과세 요건 충족한 주택(A)을 혼인신고일로부터 5년 이내에 양도하더라도 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2020인천8614 참조].
양도소득세 조세심판원 불복청구
결혼 후 혼인합가 특례를 적용받아 양도소득세를 절세하고 싶다면 혼인 전 각자 1주택만 보유하도록 조정이 필요합니다. 1세대 1주택 양도세 조세불복(과세전적부심사, 이의신청, 심사청구, 조세심판원 심판청구, 행정소송)은 세무사, 공인회계사, 세금전문변호사 상담을 받아 보기 바랍니다.