조정대상지역 내에서 취득한 주택이라도 상생임대주택에 해당하면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.
상생임대주택
조정대상지역 내 아파트는 보유요건(2년) 뿐만 아니라 거주요건(2년)도 충족해야 양도소득세를 비과세 합니다.
2년 거주요건은 상생임대주택을 이용하여 면제받을 수 있습니다.
1주택을 소유한 1세대가 아래 요건을 모두 갖춘 상생임대주택을 양도하는 경우에는 거주기간(2년) 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항).
[상생임대주택 양도세 비과세 요건]
(i) 상생임대주택 취득 후 직전임대차계약 체결, 1년 6개월 이상 임대
(ii) 상생임대차계약
- 직전임대차계약과 비교하여 임대료 증가분 5% 이하
- 임대차계약 21. 12. 20 ~ 24. 12. 31. 이내 체결
- 임대기간 2년 이상
(iii) 상생임대주택 양도
임대기간 2년 합산
임대기간은 월력(달력)에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 봅니다(납세자에게 유리, 소득세법 시행령 제155조의3 제3항).
임차인 사정으로 종전 임대차계약(A)을 해지하고 새로운 임대차계약(B)을 체결하는 경우가 있습니다. 이때 새로운 임대차계약(B) 임대료가 증가하지 않았다면 종전 임대차계약(A)과 새로운 임대차계약(B) 임대기간을 합산(A+B)하여 2년 이상 요건을 판단합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제4항).
일시적 1세대 2주택
국세청은 장기임대주택(A)과 1주택(B) 보유 중 조합원입주권(C)을 취득한 경우라도 상생임대주택 요건을 충족하는 1주택(B)을 양도하면 비과세 적용이 가능하다고 합니다.
[국세청 질의회신 사례]
“소득세법 시행령 제155조 제20항에 따른 장기임대주택(A)과 거주하지 않은 1주택(B)을 보유한 1세대가 1주택(B)을 양도하기 전에 조합원입주권(C)을 소유하게 된 경우라도,
(i) 일시적 1주택 1조합원입주권(소득세법 시행령 제156조의2 제4항) 요건을 모두 충족하고,
(ii) 상생임대주택 요건(소득세법 시행령 제155조의3 제1항)을 모두 갖추어 1주택(B)을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용할 수 있다[법규재산-4173, 2023. 4. 26.]”
주택 재건축 조합원, 임대차계약 체결
국세청은 주택 재건축 원조합원이 자금조달을 위해 신축주택 준공 전 임대차계약을 체결하는 경우에도 (직전 임대차계약 요건을 충족할 수 있어) 상생임대주택 특례가 적용가능하다고 합니다.
[국세청 질의회신 사례]
“상생임대주택 1세대 1주택 특례규정을 적용함에 있어, 도시 및 주거환경정비법상 재건축조합 원조합원이 신축예정(사용승인서 교부 전) 주택의 공사기간 중에 임대차계약을 체결한 경우 다른 요건(임대기간 1년 6월)을 충족한다면, 1세대가 주택을 취득한 후 해당주택에 대하여 직전 임대차계약을 체결한 경우에 해당한다[법규재산-4596, 2023. 3. 13.]”
상생임대주택, 1세대 1주택 비과세
상생임대주택 혜택을 받기 위해서는 임대차계약 체결을 기한(24. 12. 31까지)내 해야합니다.
납세자가 거주기간 특례를 적용받으려면 상생임대주택 양도 후 양도소득세 과세표준 신고기한까지 (i) 상생임대주택 특례적용신고서에 (ii) 직전임대차계약서와 (iii) 상생임대차계약서를 첨부하여 세무서장에게 제출해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3 제5항).
조정대상지역 내 주택을 보유 중인데 거주요건(2년) 충족이 어렵다면 상생임대주택을 활용하여 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용 받으시기 바랍니다.