토지·건물 등 부동산 양도로 얻은 소득이 사업소득인지 양도소득에 해당하는지 다투어 질 수 있습니다.
어느 소득으로 보느냐에 따라 필요경비와 적용세율(ex. 양도세 중과세율 有)이 달라집니다.
부동산 양도와 세금(종합소득세 vs 양도소득세)
납세자 입장에서 사업소득과 양도소득 중 어느 것이 유리한지는 사안(ex. 양도세는 비과세 감면 有)에 따라 다릅니다.
[사업소득, 종합소득세]
토지·건물 양도 행위가 사업성이 있다(사업소득)면 사업과 관련해서 지출한 비용을 필요경비로 인정합니다. 종합소득세 산정시 세율은 일반세율(6% ~ 45% 누진세율)을 적용합니다(소득세법 제55조).
[양도소득, 양도세]
반면 부동산 양도소득이라면 필요경비는 (i) 취득가액, (ii) 자본적 지출액, (iii) 양도비만 인정합니다(소득세법 제97조 제1항). 양도소득세 산정시 비사업용 토지는 중과세율을 적용합니다(소득세법 제104조의3 제1항 제8호).
소득판단 방법
납세자가 영리를 목적으로 자기 책임과 계산 하에 계속적·반복적인 활동으로 얻는 소득은 사업소득입니다(소득세법 제19조 제1항 제21호). 부동산 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 납세자(양도인) 부동산 취득과 보유현황, 양도 규모, 횟수 등을 고려해서 판단합니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 납세자가 부동산을 양도하고 얻은 소득이 사업소득(종소세)이라는 이유로 양도소득세를 취소했습니다.
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“납세자는 H(동업자)와 함께 2011. 12. 사천시 소재 토지를 경매로 낙찰 받아 같은 날 공동(각자 1/2 지분)으로 소유권이전등기를 했다. 납세자는 2012. 4. 토지에 부동산업과 임대업으로 사업자등록(각자 지분율 50% 공동사업자, 쟁점사업장)을 했다.
납세자는 2014. 11. 주식회사 S에게 사업양도 형식으로 토지를 양도했다. 납세자는 토지 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보고 종합소득세를 신고·납부했다. 국세청은 H(동업자)가 토지 양도가액에서 필요경비를 추가로 공제하여 2014년 귀속 종합소득세를 환급해 달라는 경정청구를 하자, 양도소득으로 보고 양도세를 부과했다. (중략)
국세청은 납세자가 부동산개발업을 영위한 사실이 확인되지 않으므로 토지 매매로 얻은 소득은 양도소득이라고 주장한다.
납세자는 H와 토지를 공동으로 취득하면서 토지 개발에 관한 구체적 내용이 담긴 공동개발 협약서를 체결했다. 실제로 제한보호구역 내에 위치한 토지를 개발하기 위해 군부대와 협의를 거쳐 사천시장으로부터 건축허가를 받았다. 그 외 도로점용허가, 산지전용기간 연장허가, 비산먼지발생사업 사전신고 등 토지를 개발하기 위한 각종 인·허가를 받았다.
국세청은 2015년 9월 경 사업장 현장확인을 하고 시설투자매입분 중 토지 자본적 지출 매입세액을 공제하여 부가가치세를 환급했다. 납세자는 쟁점사업장 외 Y개발이라는 상호로 건설업(토목공사)을 영위하고 있다.
위 사실들에 비추어 볼 때 납세자가 토지를 취득해 부동산개발업을 영위하다가 대출이자 부담으로 토지를 매도할 수밖에 없었다는 납세자 주장에 신빙성이 있다.
따라서 국세청이 토지 매도 관련 소득을 양도소득으로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2020인천7780]”
사업소득 종소세 vs 양도세 조세불복청구
부동산 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 있다면 양도소득이 아니라 사업소득입니다. 반면 양도가 수익을 목적으로 하고 있다면 양도소득세를 부과합니다.
사업소득임에도 양도세가 과세됐거나 양도소득세 대신 종합소득세가 부과됐다면 전문가(조세변호사, 공인회계사, 세무사) 도움을 받아 조세불복청구를 진행하시기 바랍니다.