양도소득세 계산시 부동산 취득가액, 보유기간 중 발생한 자본적지출액, 처분시 발생하는 양도비를 비용으로 인정합니다. 부동산 컨설팅용역 수수료비용이 처분시 양도비용으로 인정되는지 다툼이 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 컨설팅 수수료비용이 양도가액과 비교해 거액일 때는 관련 증빙을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
부동산 양도비용, 조세소송
아래 조세불복(조세소송)에서 법원은 양도인들이 지출한 부동산 컨설팅용역 수수료비용은 양도비용이 아니라고 판단했습니다[세금(양도세) 과세].
[조세불복 : 조세소송]
“납세자(양도인)들이 제출한 증거만으로는 부동산 컨설팅 용역비용(150백만원)이 소득세법에서 정한 ‘부동산(상가 건물) 양도를 위해 직접 지출한 소개비’라고 볼 수 없다.
① 양도소득을 산정할 때 필요경비(양도비용)로 공제하는 ‘소개비’는 양도거래 당사자를 소개한 사람에게 소개 대가로 지급하는 비용을 의미하고 대표적인 것이 중개수수료이다.
② 납세자들이 부동산을 경매로 취득한 후 전 소유자 E가 부동산 매수 의사를 밝혀 2014. 4. 22. E의 배우자 G와 대금 30억원에 매매계약을 체결했다가 매수인 자금부족으로 파기되었다. 이후 납세자들은 이 사건 양수법인(대표이사 G)과 3회에 걸쳐 대금 30억원인 매매계약을 체결했으나 모두 매수인 자금부족으로 파기되었다.
이 사건 양수법인 대표이사가 G에서 자녀인 H로 변경된 후 2014. 12. 12. 대금 31억 5,000만원인 매매계약을 체결했다가 같은 이유로 파기되었고 최종적으로 2015. 4. 28. 이 사건 양수법인(대표이사 H)과 대금 35억원에 매매계약하였다.
이런 과정을 살펴보면 납세자들은 최종 계약에 이르기까지 부동산 전 소유자였던 E 가족과 매매를 논의했고 여러 번 매매계약이 체결되었으나 매매대금 변동만 있었을 뿐 실질적으로 매수인 변동은 없었다. 납세자 A(양도인)가 F주식회사(부동산 컨설팅용역계약 체결 법인)를 알게 된 것도 2015. 4.경 이 사건 양수법인 소개를 통해서였다. 결국 부동산 매도 과정에서 매수인은 이미 정해져 있었고 F주식회사는 매수인을 물색하거나 소개하는 활동을 하지 않았다.
③ F주식회사는 부동산중개업을 할 수 있는 법인이 아니다. 납세자들과 양수법인 사이에 작성된 2015. 4. 28.자 매매계약서 하단 중개업자란에는 아무런 서명날인이 없고 매매당사자 서명날인만 있다. 부동산 컨설팅용역비용 150백만원은 매매대금 35억원의 4.2%에 해당하여 법정중개수수료를 훨씬 초과한다.
만약 납세자들과 F가 사실은 부동산매매 중개를 목적으로 하면서도 법정중개수수료를 초과하는 금품을 수수하기 위해 ‘부동산 컨설팅계약’이라는 형태로 부동산 컨설팅용역계약을 체결한 것이라면 이는 공인중개사법을 잠탈한 것에 해당한다.
따라서 부동산 컨설팅용역비용(150백만원)이 부동산 중개수수료라고 보기 어렵다.
④ 납세자 A와 F 주식회사 사이에 작성된 2015. 1. 1.자 부동산 컨설팅용역 계약서 내용에 의하면, 부동산 컨설팅용역계약은 부동산매매를 중개 내지 소개하는 것이 아닌, 부동산 감정평가(가치평가), 대출, 부동산매매, 공사, 관리, 자금조달(투자유치) 등 종합적인 컨설팅용역을 제공하는 계약이다. (중략)
설사 F주식회사가 수행한 컨설팅용역으로 인해 부동산 매매대금이 종전보다 3억 5,000만원 상승하게 된 것이 사실이라고 하더라도, 부동산 매수인이 이미 정해져 있어 F는 매수인을 물색하거나 소개하는 활동을 하지 않았다. 부동산 컨설팅 용역계약 성격이 부동산 중개계약이 아니라 부동산컨설팅계약에 해당하는 점에 비추어보면, 부동산 컨설팅용역비용(150백만원)은 전반적·종합적인 부동산 컨설팅용역 제공 대가일 뿐 부동산 양도에 관한 소개 대가라고 보기 어렵다.
따라서 부동산 컨설팅용역비용은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않는다[세금(양도세) 부과,인천지방법원 2021구단5618 판결]”
부동산 컨설팅용역 수수료비용, 양도세 세무조사
부동산 중개수수료와 별도 항목으로 부동산 컨설팅용역 수수료비용을 지출하는 경우라면 향후 있을 수 있는 양도세 세무조사를 대비해 관련 결과물(부동산 컨설팅 용역보고서), 계약서, 대금지급증빙(계좌이체내역)을 잘 보관하시기 바랍니다.