토지와 건물은 별개 부동산이므로 계약서에 토지와 건물 가액을 구분하지 않았다면, 일괄양도가액을 안분할 필요가 있습니다. 양도세 계산시 토지·건물 부동산 일괄양도가액을 어떤 기준으로 나누는지 알아 봅니다(기준시가 vs 소급감정가액).
토지·건물 부동산 일괄양도가액, 양도세 조세불복(조세소송)
- 납세자는 2016. 3. 4. 토지, 지상 근린생활시설 및 주택 건물 1동(이하 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라고 함)을 일괄양도함
- 납세자는 이 사건 부동산 전체 양도가액을 토지 개별공시지가, 근린생활시설 기준시가, 주택 개별주택가격에 따라 비례・안분하는 방법으로 양도가액을 계산해 양도세를 신고・납부함
- 납세자는 2016. 7. 30. 실시한 부동산 소급감정평가결과에 따라, 부동산 전체 양도가액을 토지, 근린생활시설 및 주택 감정가액에 따라 비례・안분하는 방법으로 양도가액을 다시 계산해 세금 환급(양도소득세 경정청구)을 신청함
- 국세청은 소급감정평가액은 부가가치세법 시행령이 정한 기간, 즉 2015. 7. 1.부터 2016. 6. 30.까지를 벗어나 실시되었을 뿐만 아니라, 부동산 대수선 후에 실시되어 정확성을 담보할 수 없다는 이유로 양도세 환급을 거부함
양도세 조세불복(조세소송) 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 부동산(토지·건물) 일괄양도시 양도가액을 소급감정가액이 아닌 기준시가로 안분함
토지·건물 부동산 일괄양도, 소급감정가액이 아닌 기준시가로 안분한 이유
“소득세법은 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물을 함께 양도한 경우 토지와 건물 가액 구분이 불분명할 때에는 각 양도가액은 부가가치세법 시행령에 따라 안분 계산하도록 규정하고 있다. 부가가치세법 시행령은 토지와 건물 기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 비례・안분하되, 다만 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가액으로 비례・안분 할 수 있도록 규정하고 있다(이 사건 규정).
결국 이 사건 규정은 토지와 건물을 일괄 양도해 토지·건물 각각의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우, 원칙적으로 전체 양도가액을 기준시가에 따라 비례・안분하되, 예외적으로 일정한 기간 내에 평가된 감정가액이 있다면 전체 양도가액을 감정평가액으로 비례・안분해, 각 부동산의 대체 실지거래가액을 산정하도록 정하고 있다. (중략)
이 사건 규정은 문언상 일정한 기간 내에 평가된 감정가액이 없다면 기준시가에 따라 양도가액을 비례・안분하는 것으로 해석하는 것이 자연스럽다.
납세자는 전체 양도가액을 기준시가에 따라 비례・안분할 때 주택가격과 근린생활시설 기준가격과 실제 거래되는 시장가격에 차이가 있기 때문에 형평성에 반하는 결과가 생긴다는 취지로 주장한다. 그러나 실제 거래되는 시장가격 또는 감정가액은 시기별, 지역별로 또는 평가방법에 따라 차이가 있을 수밖에 없다. 그러므로 반드시 기준시가에 따라 양도가액을 비례・안분 하더라도 그 결과가 형평성에 반한다고 보기 어렵다. 오히려 법령상 뚜렷한 근거가 없음에도 시기별, 지역별 또는 평가방법에 따라 유동적으로 나올 수 있는 형평성이라는 결과를 이유로 일정한 기간을 벗어나 이루어진 감정가액으로 양도대상 부동산의 대체 실지거래가액을 다시 산정할 수 있다고 해석한다면, 당초 적법하게 이루어진 과세처분의 변경가능성을 지나치게 넓게 인정하게 됨으로써 조세법률관계의 안정성을 저해한다.
이 사건 규정이 일정한 기간 내에 평가된 감정가액이 없다면 기준시가에 따라 양도가액을 안분 계산하도록 규정하고 있는 것은 사후적인 감정가액에 따른 종전 과세처분의 변경가능성을 일정 범위 내로 제한하기 위한 것이다.
토지 개별공시지가, 근린생활시설 기준시가, 주택 개별주택가격이 현저히 불합리하게 산정되었다는 점을 인정할 증거가 없다. 이 사건 규정이 정하는 일정한 기간을 벗어나 이루어진 감정가액에 따라 전체 양도가액을 비례・안분해 각 양도대상 부동산의 대체 실지거래가액을 산정하는 것은 허용되지 않는다.
이 사건 감정결과는 부가가치세법 시행령이 정한 기간, 즉 2015. 7. 1.부터 2016. 6. 30.까지를 벗어나 실시된 감정결과인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
그러므로 소급감정평가액에 따라 이 사건 부동산 양도가액을 비례・안분해 토지, 근린생활시설 및 주택 양도가액을 계산하는 전제 하에 이루어진 양도소득세 경정청구(세금환급 신청)는 이유 없다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2017구단64654 판결, 서울고등법원 2018누40326 판결, 대법원 2018두59366 판결]”
토지·건물 부동산 일괄양도가액 안분(기준시가 vs 소급감정가액)
부동산(토지·건물)을 일괄양도하고 매매계약서에 양도가액을 구분하지 않았다면 세금(양도세와 부가가치세) 신고를 위해 양도금액을 안분해야 합니다. 일반적으로 기준시가로 양도가액을 안분하지만, 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분할 수 있습니다. 이때 소급감정가액을 사용한 안분은 허용하지 않습니다.
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