납세자(양도인)가 대지를 양도할 때 주택과 함께 양도하면 1가구 1주택 양도세 비과세, 주택부수토지를 활용해 세금(양도소득세)을 절세할 수 있습니다.
1가구 1주택과 부수토지 비과세
납세자가 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하면 주택에 부수된 토지까지 세금을 부과하지 않습니다.
[1가구 1주택 비과세 조세소송(조세불복)]
“1세대 1주택 및 부수토지 양도로 인해 발생하는 소득에 양도소득세를 부과하지 않는 취지는 주택은 국민 주거생활 기초가 되는 것이므로, 1세대가 국내에 소유하는 1개 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 경우에는 양도소득에 세금을 부과하지 아니함으로서 국민 주거생활 안정과 거주 이전 자유를 보장해 주려는데 있다[대법원 94누125 판결]”
양도소득세 비과세 주택부수토지 판단시점
양도소득세 비과세하는 주택부수토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 의미합니다.
1가구 1주택 및 이에 부수되는 토지에 해당하는지 여부는 납세자(양도인)가 주택과 대지를 양도한 시점을 기준으로 해 판단합니다(대법원 95누7383 판결 참조).
즉 대지(토지) 양도시점에 이미 주택이 철거되고 없다면, 나대지인 상태로 양도한 것이 되어 주택부수토지에 해당하지 않아 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
[주택부수토지 양도세 비과세 조세불복(국세청 심사청구)]
“주택 멸실 당시 1가구 1주택 비과세요건을 충족한 경우라도 주택을 멸실하고 대지만을 양도한 경우는 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 없다.
토지 매매계약은 주택이 멸실된 때로부터 8개월 이상이 지난 2016. 12. 이루어졌다.
소득세법령상에는 명문으로 1가구 1주택 비과세는 ‘양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우’라고 규정하고 있다. 그러므로 특별한 예외규정이 없는 한 양도일 현재 비과세 요건을 충족하는 주택을 보유하고 있어야만 주택부수토지 양도세 비과세를 적용한다. 납세자와 같이 주택을 멸실하고 토지만을 양도한 것과 관련한 예외규정은 없다.
그리고 기획재정부 세법 해석례(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.)와 같이 세무서장은 1가구 1주택 비과세 적용에 있어서 ‘주택 매매계약을 체결하고, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우’에도 양도일을 기준으로 주택이 있는지에 따라 판단하는 등 관련 법령을 보다 제한적으로 해석하고 있다.
그러므로 납세자와 같이 주택을 멸실한 후 수개월이 지나 주택 부수토지였던 토지만의 양도소득을 1가구 1주택 부수토지 양도소득으로 볼 수 없다. 따라서 토지 양도소득세 부과처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 국세심사위원회, 양도-2023-0012]”
양도세 비과세 주택부수토지 증명책임
양도소득세 비과세·감면은 납세자에게 유리한 것이므로 이에 해당한다는 사실은 납세자가 적극적으로 주장·입증해야 합니다(양도인에게 증명책임 有).
[주택과 부수토지 비과세 조세소송(조세불복)]
“1가구 1주택과 이에 부수되는 토지에 해당되어 양도소득세 비과세 요건을 충족하고 있다는 사실에 관해는 특별한 사정이 없는 한 납세자(양도인)에게 입증책임이 있다[세금(양도세) 부과, 대법원 2005두8443 판결]”
건물(주택) 철거와 부수토지 양도세
1가구 1주택 부수토지 처분으로 양도소득세 비과세되려면 양도당시 지상에 주택이 정착되어 있어야 합니다.
부동산 양수인(취득자)이 주택을 철거할 계획을 가지고 있더라도 양도인 입장에서는 주택과 토지 양도 후 건물철거가 이루어지는 것이 유리(주택부소토지에 해당함)합니다.
고가 부동산을 양도할때는 사전에 세무사, 공인회계사, 조세전문변호사 상담을 받아보시기 바랍니다.