시가를 알기 어려운 부동산은 감정평가액으로 증여세를 신고할 필요가 있습니다. 국세청은 기준시가 등으로 이루어진 부동산 증여세 신고에 대해 감정평가액을 근거로 세금을 부과할 수 있습니다. 부동산 감정평가액 등을 다투는 증여세 조세불복은 국세청 출신 부산 밀양변호사 도움을 받으시기 바랍니다.
타인소유 건물있는 토지 감정평가액과 증여세 조세심판청구(조세불복)
- 납세자들은 2020. 5. 27. 할아버지로부터 A 토지를 증여받아 기준시가로 평가해 2020. 8. 31. 증여세를 신고함
- 국세청은 증여세 세무조사를 실시한 결과, A 토지에 대해 2개 감정평가법인으로부터 감정평가를 받고 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 2개 감정평가 평균금액을 증여재산가액으로 하여 세금(증여세)을 부과함
- 감정평가법인이 평가한 토지의 지상에는 D법인의 창고건물 3개동이 위치하고 있었으며, 증여일(2020. 5. 27.) 현재 D법인 지분 현황은 납세자들의 아버지 44%, 납세자들의 할아버지 44%, 납세자들의 할머니 1% 임
- 납세자들은 지상 창고건물로 인해 토지 사용 및 재산권 행사에 상당한 제약이 있음에도 이를 고려하지 않은 감정평가액은 과대평가되어 위법하다고 주장함
- 납세자들은 증여세 조세불복을 위해 조세심판원 심판청구를 제기함
토지 증여세 조세불복(조세심판청구) 판단
- 세금(증여세) 취소
- 지상 건축물의 제한을 고려하지 않은 토지 감정평가액을 사용할 수 없음
토지 감정평가액을 이용한 증여세 취소 이유
“국세청은 납세자들의 할아버지와 아버지가 A 토지 위의 건축물을 소유한 D법인의 최대주주이므로 납세자들이 A 토지에 대해 재산권을 행사함에 있어 제약이 있다고 보기 어렵고 상속세 및 증여세법상 공신력 있는 감정기관의 감정평가액을 시가로 볼 수 있다고 주장한다.
상속세 및 증여세법은 해당 재산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 감정가액 평균액을 시가로 보도록 규정한다. 한편 단서규정으로 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액이나 평가기준일 현재 원형대로 감정하지 않은 경우의 감정가액은 제외하도록 규정하고 있다.
국세청이 제출한 감정평가보고서 2건을 살펴보면, A 토지를 감정평가함에 있어 국세청이 감정평가법인에게 지상 건축물을 배제하고 A 토지만을 감정평가하도록 사전적으로 요청하는 등 지상 건축물 영향을 감정평가 과정에서 고려하지 않은 것으로 나타난다.
A 토지 상에 건축물이 존재하고 해당 건축물 소유자는 법인(D)으로서 A 토지와 지상 건축물 소유주가 다르다. D의 최대주주가 납세자들의 직계존속(할아버지, 아버지)이라 할지라도 D는 별도 법인격을 가지는 것이므로 납세자들이 A 토지 사용이나 재산권 행사를 함에 있어 제약가능성을 배제하기 어렵다.
위 사실들에 비추어 볼 때 국세청의 감정평가법인을 통해 산정한 A 토지 감정가액을 상속세 및 증여세법령에 따른 시가로 볼 수 없다. 따라서 국세청이 A 토지 감정가액을 시가로 보아 납세자들에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있다[세금(증여세) 취소, 조세심판청구 2021중6764]”
밀양변호사, 부동산 감정평가액과 증여세 조세불복
토지 소유자와 지상 건축물 소유자가 다르다면 건축물 소유자가 납세자의 특수관계인이라도 토지 사용이나 재산권 행사를 함에 있어 제약가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 증여받은 토지 지상에 타인 소유 건축물이 있음에도 그에 따른 영향을 배제한 토지감정평가액으로 증여세를 부과했다면 세금은 위법합니다. 토지 건물 등 부동산 감정평가액을 다투는 증여세 조세불복은 부산 밀양변호사 상담이 필요합니다.
아래는 양도소득세와 소급감정평가 관련 글입니다.