부동산을 명의신탁 후 양도하면 실질과세 원칙에 따라 명의신탁자에게 양도소득세 납세의무가 있습니다.
수탁자가 세금을 내지 않으려면 명의신탁 사실을 주장·입증해야 합니다.
명의신탁 부동산, 양도세
명의신탁 자산을 양도하는 경우 양도세 납세의무는 실질과세원칙에 따라 실소유자인 명의신탁자에게 있습니다(국세기본법 제14조).
아래 조세불복청구에서 행정법원은 명의신탁 부동산 양도소득이 신탁자에게 귀속됐다면 실질과세원칙상 납세의무자는 명의신탁자라고 판단했습니다(세금취소).
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“이 사건 토지는 실질적으로 A(명의신탁자)가 자금을 조달하여 소유권을 취득한 것이고 납세자(명의수탁자)는 A에게 소유권 명의를 대여한 것이다.
행정법원은 확정된 형사판결(약식명령, A가 명의신탁이 아니라고 증언하여 위증죄가 확정됨)의 사실 판단을 채용할 수 있다. 공인회계사 L은 절세 차원에서 양도소득세가 아닌 종합소득세 과세를 희망하는 A 요청에 따라 부동산매매업(사업소득)을 영위했다는 내용의 과세 사유서를 국세청에 제출했다.
따라서 이 사건 토지는 실질적으로 A가 취득하여 소유 지배하다가 처분한 것으로 양도소득이 A에게 귀속됐고 납세자는 명의만 대여한 사람이다.
그럼에도 국세청이 명의수탁자에게 세금을 부과한 처분은 실질과세원칙에 위반한다[세금취소, 울산지방법원 2020구합5441 판결, 부산고등법원(울산) 2021누10091 판결]”
부동산 명의신탁 입증
명의신탁 사실은 세금(양도세) 취소를 주장하는 납세자(명의를 빌려 준 수탁자)가 주장·입증해야 합니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 납세자(명의수탁자라고 주장함)가 부동산을 명의신탁(신탁자 납세의무 有) 받은 것이 아니라고 판단했습니다[세금(양도소득세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자는 2018. 5. 15. 부산광역시 금정구 소재 A아파트를 취득했다(부친 G가 아파트 분양권을 증여했음). 납세자는 2020. 8. 7. A아파트를 양도하고 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족한다고 보아 납부할 세금이 없는 것으로 양도세 예정신고를 했다.
국세청은 양도소득세 세무조사를 실시하여, 납세자가 A아파트 양도 당시 부산 동래구 소재 B오피스텔, 부산 연제구 소재 C주택을 보유한 사실을 확인했다(3주택자).
국세청은 A아파트 양도가 ‘일시적 1세대 2주택’ 양도세 비과세 요건을 충족하지 않는다고 보았다. 납세자는 양도소득세 과세처분에 불복하여 조세심판원 행정심판청구를 거쳐 소송을 제기했다. (중략)
<부동산 명의신탁 입증>
G(父)가 B오피스텔을 납세자(子)에게 명의신탁한 것으로 볼 수 없다.
B오피스텔 분양권을 취득한 사람은 납세자이고, 소유권이전등기도 납세자 앞으로 마쳐졌다. 납세자와 G는 B오피스텔 명의신탁을 인정할 처분문서(ex. 명의신탁계약서)를 작성하지 않았다.
납세자는 2014. 8. 본인 명의 대구은행 계좌에서 B오피스텔 분양대금 중 45백만원을 이체했다. 납세자는 위와 같이 납입한 분양대금은 G가 그 여동생인 E(고모)에게 대여한 돈을 납세자 계좌로 변제받은 것으로 G의 자금이라고 주장한다. 2014. 8. E의 사위인 F가 납세자 대구은행 계좌로 45백만원을 이체하여 준 사실은 있다.
그러나 G(父)가 E(고모)에게 대여했다고 주장하는 돈 중 객관적인 자료(금융거래내역)로 확인 가능한 것은 일부에 불과하다. 납세자가 제출한 증거로는 G가 E에게 빌려 준 금액이 얼마인지, F가 45백만원을 지급한 후 남은 채무관계가 어떤지 입증이 부족하다.
따라서 부동산 취득 자금출처가 G라고 인정할 수 없다.
<증여 가능성>
설사 45백만원 출처가 G의 자금이라도, G는 납세자가 B오피스텔 소유권을 취득하게 할 목적으로 납세자에게 지급(ex. 증여)하였을 가능성도 있다. (중략)
G는 B오피스텔 임대차계약을 납세자 대리인 자격으로 체결하고, 임차보증금과 월차임을 G 명의 계좌로 받았다. 그러나 A아파트 역시 납세자가 G로부터 증여받은 것을 고려하면 G가 B오피스텔 소유권을 납세자에게 취득하게 한 대가로 B오피스텔 임대료를 수령한 것이라는 국세청 주장에 일리가 있다[세금(양도세) 부과, 부산지방법원 2022구합20182 판결, 부산고등법원 2022누22170 판결, 대법원 2022두64075 판결]”
부동산 취득 자금출처
부동산 소유자로 등기한 사람(ex. 명의수탁자)은 적법한 절차와 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정합니다. 따라서 등기명의자(수탁자)가 명의신탁 사실을 입증하지 못하면 양도소득세를 납부해야 합니다.
명의수탁자는 세금취소를 위한 조세불복과정(조세심판원청구, 행정소송)에서 전문가(변호사, 공인회계사, 세무사) 도움을 받아 (i) 부동산 취득 자금출처, (ii) 양도소득이 신탁자에게 귀속된 사실을 주장·입증하기 바랍니다.