부동산 현상유지를 위한 수익적지출은 양도세 필요경비가 아니지만, 건물 가치나 내용연수를 증가시키는 자본적지출은 양도소득세 필요경비로 인정합니다. 양도세 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)는 국세청 출신 변호사·세무사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
수익적지출 자본적지출 구분, 양도세 조세소송
- 부부인 납세자들은 2010. 11. 근린생활시설 건물의 각 1/2지분을 합계 28억원에 취득하고, 2011. 9. 9. 건물을 증축함
- 납세자들은 2015. 4.경 건물을 39억원에 양도하고 양도소득세를 신고 납부함
- 국세청은 양도세 세무조사를 실시하여 매매대금 중 일부가 누락된 것을 확인하고 양도소득세 부과처분을 함
- 납세자들은 양도소득세 과세전적부심사청구와 조세불복청구(이의신청, 조세심판청구, 조세소송)를 제기함
자본적지출 수익적지출 양도소득세 조세소송 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 납세자 주장의 비용은 자본적지출이 아닌 수익적지출임(양도세 필요경비로 인정하지 않음)
양도세 자본적지출을 인정하지 않은 이유
“부동산 양도소득세 필요경비 중 자본적 지출액은 사업자가 소유한 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 수선비 혹은 자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용을 말한다. (중략)
양도가액에서 공제될 필요경비에 해당하는 설비비나 개량비는 토지나 건물 과세시가표준액 결정에 영향을 줄 수 있는 정도로 자산의 객관적 가치를 현저히 증가시키는 비용을 의미한다. (중략)
납세자들이 2010. 12. 31. ~ 2011. 2. 8. 합계 3억원을 L에게 지급한 사실, L이 건물 2층 공사를 한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 납세자가 제출한 증거와 위 인정사실을 모두 고려해 봐도 이 사건 비용은 필요경비로 산입할 수 있는 자본적 지출이 아니다(양도소득세 부과처분은 적법함).
납세자들이 직접 작성한 것으로 보이는 공사내역서 외에 도급계약서, 견적서가 제출되지 않아 이 사건 비용이 투입된 공사의 구체적인 내역, 비용, 방법을 알 수 없다. (중략)
납세자가 주장하는 공사 내용에 의하더라도 ‘셀프바 및 테이블 제작비, 간판, 유리청소, 스피커, 엠프, 버티칼, 피아노 운반 및 수리, 가스설비 등’은 건물 자체의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 비용이라기보다는 납세자들이 운영하는 레스토랑 영업을 위해 지출한 비용에 더 가깝다.
납세자들은 2015. 9. 부동산 양도소득세를 신고하면서 이사건 비용을 양도세 필요경비로 계상하지 않고 양도소득세를 자진납부하기도 했다. 납세자들은 국세청이 세무조사 결과에 따라 양도소득세 부과처분을 하자 비로소 이 사건 비용이 건물 자본적지출액이라고 주장을 했다.
건축물대장상 리모델링 내역도 확인되지 않는다[세금(양도세) 부과, 대법원 2020두56889 판결]”
자본적지출과 양도소득세
대표적인 양도소득세 필요경비는 (i) 취득가액, (ii) 자본적지출액, (iii) 양도비입니다.
부동산 보유 기간 중 대규모 수선비 등 지출(e.g. 건물 증축, 베란다 확장)이 있다면 양도소득세 예정신고시 관련 증빙을 첨부해 제출하시기 바랍니다.
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