정부 부동산 정책에 따라 조정대상지역이 달라지고 있습니다.
주택취득일에 조정대상지역이라면 2년 거주요건을 충족해야 양도세 비과세 특례를 적용합니다(보유기간 중 또는 양도일 현재 조정대상지역에서 해제됐더라도 요건충족 필요).
조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세
아파트·주택 취득 당시 조정대상지역이라면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받기 위해서는 전체 세대원이 거주기간 2년(주민등록 전입일 ~ 전출일) 요건을 충족해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
전 세대원 거주요건(2년) 완화, 부득이한 사유
납세자(양도인)에게 부득이한 사유가 있다면 거주요건이 완화[(i) 실제 거주 세대원만 2년 충족, (ii) 1년으로 단축]됩니다.
[일부 세대원 2년 이상 거주]
직장, 자녀취학과 같은 부득이한 사유가 있는 경우에는 세대원 전원이 아닌 실제 거주 세대원만 거주요건(2년)을 충족해도 됩니다.
세대원 중 일부가 취학·직장 등을 이유로 처음부터 함께 거주하지 못하는 상황에서 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에도 부득이한 사유를 인정하여 거주요건(2년)을 충족한 것으로 봅니다(국세청, 서면-2018-부동산-0442 참조).
아래 조세불복청구에서 행정법원은 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위해 세대원 전원이 주택에서 거주해야 하는 것은 아니므로 배우자나 다른 세대원들과 함께 거주하지 않았더라도 1세대 1주택 거주요건을 갖췄다고 판단했습니다[세금(양도소득세) 취소].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“1세대 개념은 거주자(양도인)가 반드시 배우자나 가족들과 함께 주택에서 거주할 것을 요건으로 하지 않는다.
소득세법은 배우자가 거주자와 1세대를 구성하는 데에 배우자라는 것 외에 아무런 제한이 없다. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 등 예외적인 경우에만 배우자 없이도 세대를 구성할 수 있으므로 세법 엄격해석 원칙상 배우자는 그 배우자라는 사실만(동거하지 않아도 됨)으로 거주자와 1세대를 구성한다. (중략)
그러므로 배우자 있는 거주자(양도인)가 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 거주자 또는 배우자가 보유 및 거주요건을 갖추면 된다.
납세자가 배우자나 다른 세대원들(자녀)과 함께 주택에서 거주하지 않았더라도 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 보유요건과 거주요건을 갖췄다[세금(양도세) 취소, 서울행정법원 2011구단28663 판결, 서울고등법원 2012누17799 판결, 대법원 2012두28964 판결]”
[전(全) 세대원 1년 이상 거주]
2년 이상 거주하지 못했더라도 세대 전원이 1년 이상 거주한 주택을 취학(고등학교 이상), 근무상 형편, 질병 요양(1년 이상 치료 필요) 등 부득이한 사유로 양도하는 경우라면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호).
거주기간 요건을 충족하지 않아도 되는 경우
아래 어느 하나에 해당하는 주택(취득 당시 조정대상지역내에 소재)은 거주요건을 충족하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세 적용이 가능합니다[소득세법 시행령 부칙(17.9.19.) 제2조].
(i) 2017. 8. 2. 이전 취득한 주택
(ii) 2017. 8. 2. 이전 주택 매매계약을 체결 & 계약금 지급 사실이 객관적 증빙서류로 확인 & 계약금 지급일 현재 무주택 세대
(iii) 2017. 8. 3. 이후 취득하여 2017. 9. 19. 이전 양도하는 주택
부동산 양도세 조세심판청구
주택·아파트 양도소득세 비과세를 판단하기 위해 관련 부칙까지 살펴봐야 하는 경우가 있고, 정부 부동산 정책에 따라 소득세법이 수시로 변경되고 있습니다.
양도세 조세심판원청구는 전문가(세금변호사, 공인회계사, 세무사)에게 의뢰하시기 바랍니다.