결혼생활이 파탄 나 별거중이거나 사실상이혼 상태일 때 상대방 배우자가 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용하지 않습니다.
이혼시 재산분할로 주택을 취득하는 경우 향후 양도시 발생하는 양도소득세도 고려할 필요가 있습니다.
혼인관계 파탄
1주택을 보유한 납세자가 부동산을 양도할 당시 배우자도 1주택을 소유하고 있다면 사실상 혼인관계가 파탄 난 상태라도 1세대 2주택에 해당합니다(1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하지 않습니다).
아래 조세불복청구에서 납세자는 이혼 소송 진행 중 부동산(아파트)을 양도했는데 배우자가 오피스텔(주택)을 보유하고 있었습니다. 행정법원은 이혼소송이 종결되지 않아 법률혼 관계(배우자)이므로 다주택자로 판단했습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“배우자는 거주자(양도인)와 동거하고 생계를 같이 하는지 여부를 묻지 않고 배우자라는 사실만으로 거주자(양도인)와 1세대를 구성한다. 법률상 배우자가 있다면 부부관계가 파탄 났더라도 세법규정 엄격해석 원칙상 부부 일방만으로 양도소득세 비과세요건인 ‘1세대’를 구성한다고 볼 수 없다. (중략)
소득세법은 배우자가 거주자(양도인)와 1세대를 구성하는 데에는 배우자라는 것 외에 아무런 제한도 없다. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 등 예외적인 경우에만 배우자 없이 세대를 구성할 수 있다.
납세자와 D(배우자)가 1969. 1. 혼인신고를 마친 사실, 납세자가 2016. 6. D를 상대로 가정법원에 이혼소송을 제기한 사실, 법원은 2016. 8. ‘납세자와 D는 이혼한다’는 내용으로 화해권고결정을 했다. 납세자와 D는 이의를 제기하지 않아 화해권고결정이 2016. 8. 27. 확정됐다.
납세자가 주택을 양도할 당시(2015. 7. 27.) 배우자 D(오피스텔 소유)와 혼인관계가 파탄상태였더라도 혼인관계가 해소되지 않아 법률상 부부관계에 있다. 따라서 납세자와 D는 ‘1세대’를 구성한다[세금(양도세) 부과, 창원지방법원 2017구합52373 판결, 부산고등법원(창원) 2018누10531 판결, 대법원2018두53467 판결]”
별거 중
법률상 이혼절차를 밟지 않고 별거 중이면 법률상 혼인상태이므로 배우자 소유 주택수를 합산합니다. 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 구청에 이혼신고 후 부동산을 양도해야 합니다.
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“주택 양도 당시 법률상 배우자가 있다면 부부관계가 실질적 파탄에 이르렀더라도, 부부 일방만으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 말하는 1세대를 구성할 수 없다. 소득세법은 배우자가 거주자(양도인)와 동일한 주소에서 생계를 함께 할 것을 요구하지 않는다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
납세자가 별거 중인 배우자와 혼인상태가 파탄 나 사실상 이혼관계에 있더라도 법률상 혼인관계가 해소(이혼신고 필요)되지 않아 납세자와 배우자는 여전히 1세대를 구성한다[세금(양도세) 부과, 인천지방법원 2010구단471 판결, 서울고등법원 2010누25406 판결, 대법원 2011두5346 판결]”
사실상 이혼상태
사실상 이혼상태는 법률혼 관계가 유지되고 있으므로 배우자 소유 주택까지 포함하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 판단합니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 장기간 별거중인 배우자가 주택을 소유하고 있어 다주택자라는 이유로 비과세를 적용하지 않았습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세심판원 행정심판청구]
“납세자는 A주택 양도당시 배우자와 사실상 이혼상태로 A주택 양도가 1세대 1주택 양도라고 주장한다. (중략)
납세자가 1985. 12. 배우자와 혼인신고를 한 후 A주택을 양도한 2016. 11. 8.까지 법률상 혼인관계가 해소되지 않았다. 납세자와 배우자가 오래전에 사실상 이혼했더라도 납세자와 배우자는 양도 당시 1세대를 구성한다.
따라서 A주택 양도 당시 납세자(양도인)와 배우자(B아파트 소유)는 각자 명의로 주택(A+B)을 보유하고 있어 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2020서울8523]”
이혼재산분할, 취득시기와 가액
이혼시 재산분할로 취득한 부동산을 양도하는 경우 재산분할 시점 부동산 시가가 아닌 최초 취득시점 금액을 취득가액으로 사용합니다(양도차익이 커져 세금 증가).
아래 조세불복청구에서 행정법원은 납세자가 이혼 재산분할로 취득한 부동산 취득시기는 배우자 최초 소유권 취득시점이므로 1세대 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 없다고 봤습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
‘이혼시 재산분할로 이전받은 부동산을 양도하는 경우 양도차익 산정 기준이 되는 취득시기는 재산분할을 원인으로 한 소유권이전시가 아니라 최초 취득시이다. 따라서 취득가액은 (i) 최초 취득시를 기준으로 정할 것이지 (ii) 재산분할을 원인으로 한 소유권이전시를 기준으로 하지 않는다.
B주택은 F(전 배우자)가 납세자와 혼인생활 중 원시 취득했다. F는 이혼 조정에 따라 재산분할로 납세자에게 B주택 소유권이전등기를 마쳐주기로 했는데 주택을 이전해주지 않았다. 납세자는 망 M(F의 모친) 명의로 보존등기가 된 B주택에 재산분할청구권을 행사하기 위해 망 M의 상속인을 상대로 화해권고결정을 받아 소유권이전등기(2013. 12. 11.)를 했다.
납세자는 실질적으로 이혼 재산분할로 B주택 소유권을 이전받은 것일 뿐, 2013. 12. 11.(화해권고결정에 따른 소유권이전등기일) 별도 원인으로 B주택을 취득한 것이 아니다.
이혼 재산분할로 B주택 소유권을 이전받은 경우 주택 취득시기는 부동산을 이전해준 다른 배우자(F) 취득시기를 기준으로 한다. 그러므로 납세자는 F가 B주택을 신축하여 사용승인을 받은 1983. 3. 30.에 주택을 취득한 것으로 본다.
납세자는 1983. 3. 30. B주택을 취득하고 1997. 9. 29. A아파트를 취득한 후 2015. 6. 15. A아파트를 양도한 것이다. 따라서 A아파트는 1세대 일시적 2주택 양도가 아니다[세금(양도세) 부과, 의정부지방법원 2018구합12126 판결, 서울고등법원 2018누47402 판결, 대법원 2018두62072 판결]”
이혼 양도소득세 절세방법
(i) 별거 중인 배우자에게 주택이나 오피스텔이 있는 경우, (ii) 이혼시 재산분할 또는 위자료로 받은 부동산을 양도하는 경우에는 세무사, 공인회계사, 세금전문변호사 상담이 필요합니다.
부동산 양도소득세는 주택 양도순서, 양도시기 등을 잘 고려하면 세금을 절세할 수 있습니다. 주택을 양도해야 한다면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 혼인관계 해소(이혼신고) 후 진행하시기 바랍니다.