통상적인 부동산 수수료비용은 양도소득세 필요경비로 인정하므로 양도세를 줄여줍니다. 다만 고액의 부동산 컨설팅 수수료는 비용부인될 수 있으므로 관련 증빙을 잘 구비해 둬야합니다. 양도소득세 조세불복청구는 해운대세무변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
부동산 컨설팅 수수료비용과 양도소득세
부동산 양도를 위해 직접 지출한 비용(e.g. 공인중개사 중개수수료)이 있다면, 양도소득세 필요경비로 인정합니다.
납세자가 부동산 컨설팅 등을 받아 토지 건물을 양도하고 컨설팅비용(수수료비용)을 필요경비로 양도세 신고를 했는데, 해당 비용이 부인되어 양도소득세를 추가 납부하는 사례가 있습니다.
부동산 컨설팅비용과 양도세 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)
납세자가 지출한 부동산 컨설팅 수수료 비용이 과다하면 사안에 따라서 양도세 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다.
[부동산 컨설팅 수수료비용 조세심판청구]
“국세청은 납세자가 제출한 증빙은 기타필요경비로 신고한 부동산컨설팅의 용역 관련 사실관계를 확인할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙으로 인정하기 어려우므로, 쟁점비용을 필요경비에서 제외해 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다고 주장한다.
그러나 당초임야에 대한 지적측량의뢰서 등에 의하면, 지적측량에 대한 업무처리를 OO이 한 것으로 나타나고, 매수법인의 사실확인서에 의하면, OO가 OO사무소 소속으로 매수법인과 업무를 수행한 것으로 나타난다.
매매완료일 직후인 2013.7.31.과 2013.8.1. 납세자가 부동산 중개인들에게 OOO원을 송금한 사실이 금융증빙으로 확인된다.
위 사실들에 비추어 납세자가 중개인들에게 지급한 부동산 컨설팅 수수료비용은 임야를 양도하기 위해 직접 지출한 소개비 등에 해당한다. 따라서 국세청이 부동산 컨설팅 비용을 필요경비에서 제외하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판청구 2015서울3489]”
[부동산 컨설팅 수수료 조세불복청구(조세소송)]
“K의 컨설팅용역으로 부동산 가치가 상승하고, 매각 협상에 긍정적인 영향을 미쳤더라도, 부동산 컨설팅비용은 소득세법 ‘소개비’ 또는 ‘이와 유사한 비용’ 등 부동산 양도를 위해 직접 지출한 비용으로 볼 수 없다. 따라서 국세청이 양도세 계산시 필요경비로 인정하지 않은 것은 적법하다.
납세자로부터 의뢰를 받아 K가 수행한 용역의 대부분은 부동산에 대한 임대차계약 체결, 임대료와 관리비 징수, 임차인들과 법적 분쟁 해결, 관리소장 근태 관리 등 부동산 임대사업과 관련된 것이다. 부동산 매각 관련 내용은 다수의 중개업자들에게 매각을 의뢰하고, 이들을 통해 소개받은 매수희망자들과 매각조건을 협의한 것에 불과하다. 여기에 K가 약 5년 동안 납세자들로부터 위와 같은 용역 수행에 대해 아무런 금원도 지급받지 않은 점까지 보태어 보면, 컨설팅비용은 부동산 임대사업에 대한 관리용역 대가이다(부동산 양도를 위해 ‘직접’ 지출한 비용이 아니다).
납세자가 2010. 12. 31. K에게 작성해 준 위임장에는 ‘부동산 임대차와 건물 관리에 대한 일체의 권리를 위임한다.’라고 기재되어 있을 뿐이다. 부동산 매각 관련 내용은 없다. 그리고 부동산 컨설팅 용역계약서는 부동산 매각 무렵인 2015. 10.경 계약체결일을 ‘2010. 12. 31.’로 소급 작성했다. 이를 K가 2010. 12. 31.부터 부동산 매각을 위한 컨설팅용역을 제공한 증거로 볼 수 없다.
부동산 중개법인 E는 K에게 부동산 매수인 D를 소개해 주는 등 매각을 중개해 납세자로부터 중개수수료로 73백만원(부가가치세 포함)을 받았다.
양도소득세 계산시 필요경비는 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 것’이어야 한다. ‘일반적으로 용인되는 통상적인 비용’이란 납세의무자와 같은 종류의 자산을 양도한 다른 양도자들도 동일한 상황에서는 지출했을 것으로 인정되는 비용을 말한다. (중략)
납세자는 부동산 매각 경험과 전문성이 부족한 K에게 부동산 컨설팅비용으로 매매대금의 20%가 넘는 20억원을 지급했다. 비록 납세자가 주장하는 모든 사정을 참작하더라도, 이를 두고 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이라고 볼 수 없다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2018구합77487 판결]”
부동산 컨설팅 수수료비용과 양도세, 해운대세무변호사
납세자가 지출한 부동산 컨설팅 수수료비용이 양도세 비용 인정받기 위해서는 매매와 직접적인 관련(e.g. 계약서 작성비용, 중개수수료 등)이 있고 금액이 합리적이어야 합니다. 양도소득세 필요경비 다툼이 있다면 해운대세무변호사를 찾으시기 바랍니다.
아래는 부동산 컨설팅 수수료와 양도소득세 관련 글입니다.