주택에 해당하는지 판단은 일반주택과 조합원입주권을 취득할 수 있는 재건축아파트가 다릅니다.
일반주택은 주거기능이 유지 관리되고 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 정도라면 주택으로 판단합니다. 반면 철거 예정인 재건축아파트는 세대원 퇴거 후 전기∙수도공급이 중단됐더라도 주택으로 봅니다. 즉 퇴거 한 재건축 예정 아파트의 주택인정 범위가 넓습니다(다주택자에게 불리).
일반주택
건물이 주거용으로 사용할 수 없을 정도로 폐가라면 주택으로 보지 않습니다.
아래 조세불복청구에서 조세심판원은 건물 지붕과 담장이 붕괴된 정도면 주택이 아니라고 보았습니다[세금(양도소득세) 취소, 1세대 1주택 비과세 적용]
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
A건물은 노후한 농어촌주택으로 거처가 불분명한 사람이 일시적으로 A건물에 머물렀다 하여 주택 기능이 있다고 보기 어렵다.
인근주민 확인서에는 납세자가 집이 낡아 양산시로 이사 간 것으로 되어 있다.
납세자는 A건물은 담과 지붕이 붕괴되고 잡풀이 무성하게 방치되어 있었다며 사진을 제시하고 있다.
A건물은 폐가 상태로 주택 기능을 상실한 것으로 보인다.
그러므로 국세청이 A건물을 주택으로 보고 양도주택(B)에 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않은 것은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2014전4498]”
조합원입주권 취득예정 재건축아파트
1세대가 주택(B)과 조합원입주권(C)을 함께 보유하다가 주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않습니다[2주택자 = 주택(B) + 조합원입주권(C)].
따라서 주택(B)과 조합원입주권 이전 상태인 재건축 예정 건물(A)도 주택으로 보므로 다주택자에 해당하여 양도세가 과세됩니다[2주택자 = 주택(B) + 재건축 예정 주택(A)].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자가 아파트(B)와 재건축아파트(A)를 소유하고 있던 중 재건축아파트(A)에 주택재건축사업이 추진되었다.
원고는 주택재건축 사업시행인가나 관리처분계획인가 전인 2006. 3. 20. 아파트(B)를 양도하였다.
재건축아파트(A)가 포함된 아파트 단지는 2004. 2. 28. 재건축조합 철거 결의가 있어 원고는 2005. 3. 19.경 재건축아파트(A)에서 퇴거하였다. 그 무렵 아파트 단지 거주자는 모두 퇴거하였다.
재건축아파트(A)에 부설된 도시가스, 수도, 전기 시설도 철거되었으며, 아파트 단지 주변은 철거공사를 위한 차단막이 설치되어 출입이 통제되었다.
도시 및 주거환경정비법 재건축으로 철거를 앞둔 건물이라도 소득세법 ‘주택’에 해당할 수 있다.
주거용으로서 잠재적 기능을 보유한 상태였던 것으로 보이는 재건축아파트(A)는 아파트(B) 양도 당시 소득세법상 ‘주택’에 해당한다.
납세자는 아파트(B) 양도 당시 2주택자이므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 수 없다[세금(양도세) 부과, 대법원 2008두11310 판결]”
철거예정 아파트 다주택자 양도소득세 중과세
소득세법 적용시 보유 건물이 ‘주택’에 해당하는지는 실제 용도가 사실상 주거용인지 여부로 판단합니다.
원래 주거용인데 일시적으로 다른 용도(ex. 사무실, 식당)로 사용하더라도 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물이라면 주택으로 보고 양도소득세를 과세합니다.
조합원입주권 취득 예정인 재건축아파트는 1세대 1주택 비과세 적용 때 주택으로 보고 있음에 주의해야 합니다.