상속개시일(피상속인 사망일)을 기준으로 과세미달(ex. 배우자 상속공제 5억원, 일괄공제 5억원 적용시)에 해당하여 납부할 상속세가 없다면 상속세 신고를 하지 않아도 됩니다.
그러나 상속재산 중에 토지·건물 등 부동산이 있다면 감정평가, 유사매매사례가액을 찾아 상속세 신고를 하는 것이 향후 양도소득세를 줄이는 절세방법입니다.
상속재산(주택) 평가, 기한 후 신고
상속받은 부동산 평가시 상속개시일(피상속인 사망일) 전후 6개월 이내 유사매매사례가액을 사용할 수 있습니다.
아래 조세불복청구에서 상속인이 주택을 상속받았는데 세금이 나오지 않아 상속세 신고를 하지 않았습니다. 그러다가 (i) 부동산 양도 후 (iii) 양도소득세 예정신고 전에 (ii) 상속세 기한 후 신고를 했습니다. 결국 세금(양도세)이 취소됐지만 납세자(상속인, 양도인)는 국세청 심사청구라는 조세불복 과정을 거쳐야 했습니다.
부동산 양도시점에 즈음하여 상속세 기한 후 신고를 하기 보다는 상속시점에 전문가(조세변호사, 회계사, 세무사) 도움을 받아 상속세 신고를 하여 취득가액을 높이는 방법을 추천 드립니다.
[세금불복 : 국세청 심사청구]
“납세자는 부산시 수영구에 있는 상가주택(A부동산)을 2014. 2. 24.(상속개시일) 상속을 원인(子 사망, 상속세 무신고, 납부세액 없음)으로 취득하여 2015. 10. 30. 매매로 양도(9억원)했다.
납세자는 상속부동산인 A부동산 취득가액을 산정하기 위해 상속개시일 6개월 이내 매매가액이 있는 비교부동산(B)인 상가주택 매매가액 8억원을 유사매매사례가액으로 평가하여 2015. 11. 20. 상속세 기한 후 신고를 했다. 납세자는 A부동산 양도소득세 신고 시 8억원을 취득가액(상속재산가액)으로 적용했다.
세무서장은 비교부동산(B) 매매가액을 매매사례가액으로 인정 할 수 없고, A부동산이 담보(근저당권)하는 채권액 620백만원을 취득가액(상속재산가액)으로 하여 양도소득세를 부과했다. 납세자는 세금취소 불복을 위해 국세청 심사청구를 제기했다. (중략)
상속재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가 있고 그 매매사례가 정상적인 거래로 형성된 객관적 교환가격이라면 이를 시가로 보아 상속재산을 평가하는 것이 시가주의 원칙에 부합한다.
비교부동산(B)은 상가주택으로 A부동산과 용도가 동일하고 서로 연접하여 있으며, 면적, 개별주택가격, 공시지가, 도로와 거리 등이 거의 유사하다.
납세자가 신고한 가액(8억원)을 시가로 봄이 타당하다. 따라서 세무서장이 납세자에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 국세심사위원회–양도-2016-0147]”
상속부동산 양도세 절세방법, 감정평가금액
상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(피상속인 사망일) 현재 시가로 합니다. 상속받은 부동산을 팔 때 양도소득세 계산을 위한 취득가액(양도세 필요경비)은 상속개시일 현재 상속재산가액으로 평가한 가액을 사용합니다.
상속받은 부동산에 대한 (i) 감정평가법인 감정가액, (ii) 유사매매사례가액도 시가로 인정합니다.
감정가액은 2 이상의 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산은 1개 감정가액 가능)에 감정을 의뢰해야 합니다. 부동산 감정평가시 수수료가 들기는 하지만 향후 절세되는 양도세가 더 크므로 상속개시일을 기준으로 감정평가를 받는 것을 추천 드립니다(감정가액이 존재하면 조세불복으로 유사매매사례가액을 다툴 필요가 없습니다).