납세자가 소유한 부동산이 공익사업(ex. 주택건축, 산업단지 조성) 목적으로 사업시행자에게 강제수용되면 세법은 양도로 보므로 세금(양도소득세) 신고를 해야 합니다.
이때 납세자가 일정한 요건을 충족하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다.
부동산 수용 양도소득세 감면 요건
납세자 소유의 토지·건물 부동산이 아래 요건을 모두 갖추고 강제수용(또는 협의매수) 됐다면 양도소득세를 감면(10% ~ 40%)합니다.
(i) 부동산 구입(취득) 시기 : 사업인정 고시일 2년 이전에 취득
(ii) 부동산 판(양도) 시기 : 2026. 12. 31. 이전 공익사업 시행자에게 협의매수·수용
(iii) 감면 비율(보상방법에 따라 다름) : 현금 10%, 채권 15%, 만기보유채권 30% 또는 40%(만기 5년 이상)
(iv) 감면대상 양도인 : 거주자, 비거주자도 세금 감면함
부동산 양도시기
부동산을 사업시행자에게 팔아야 양도세 감면을 해 줍니다. 따라서 양도소득세를 절세하기 위해서는 공익사업 사업시행자 지정 후 토지·건물을 양도해야 합니다.
아래 조세불복청구에서 조세심판원은 부동산 양도 당시 사업시행자로 지정되지 않아 양도세 감면을 적용하지 않았습니다.
[세금불복 : 조세심판원청구]
“납세자는 김해시에 있는 부동산(토지와 건물)을 2010. 12. 16. 증여로 취득한 후 2021. 1. 28. A주식회사에 팔았다. 납세자는 공익사업 부동산 수용을 이유로 양도소득세 감면세액을 적용하여 세금 신고를 했다. 부산지방국세청은 양도소득세 세무조사를 실시했다.
부산지방국세청은 부동산 양도일이 2021. 1. 28.이고 사업시행계획인가 고시일은 2021. 9. 1. 이므로 양도소득세 감면대상이 아니라고 보고 세금을 부과했다. (중략)
도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자에게 토지 등을 양도함으로써 발생하는 소득으로서 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 양도함으로써 발생한 소득은 양도소득세 감면을 적용한다.
납세자가 A주식회사에게 2021. 1. 28. 부동산을 양도할 당시 A주식회사는 사업시행자로 지정된 사실이 없다.
그러므로 국세청이 부동산 양도에 대하여 세금 감면을 적용하지 않고 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2022서울8077]”
부동산 수용, 양도소득세 조세심판청구
납세자가 토지·건물을 공익사업을 위해 사업시행자에게 팔았다면(협의매수 또는 수용) 세금(양도소득세) 감면을 받을 수 있습니다.
부동산 수용 양도세 감면 요건을 갖췄는지 다툼이 있다면 조세전문변호사 도움을 받아 조세심판원 행정심판청구를 진행하시기 바랍니다.