고가주택이란 납세자가 주택을 처분한 가격(양도가액)이 12억원을 초과하는 주택을 말합니다.
1가구 1주택자인 납세자가 아파트를 12억원을 초과하는 가격으로 팔았다면, 전체 양도차익 중 12억원 이하 분은 양도세 비과세를 적용합니다. 즉 양도차익 중 12억원 초과부분만 양도소득세를 납부합니다.
주택을 판 가격이 12억원을 넘는 지를 판단할 때 (i) 주택에 딸린 부수토지 가액, (ii) 아파트를 공동소유(공유), (iii) 다가구주택의 경우 어떻게 처리 할 것인지 다퉈진 사례들이 있습니다. 여기서는 (iii) 다가구주택에 대해서만 살펴봅니다.
고가주택·아파트 양도소득세 과세
납세자가 1가구 1주택자인 경우 양도소득세가 과세되는 고가주택 양도차익은 아래와 같습니다.
양도차익 중 12억원 초과부분 양도세 과세 = 양도차익 x [(양도가액 –12억원) / 양도가액]
다가구주택
1세대 1주택 비과세가 적용되는 다가구주택은 원칙적으로 전체 양도가액을 기준으로 고가주택인지를 판단합니다.
다만 아래 세금불복청구에서 조세심판원은 다가구주택을 다수가 공유하면서 지분권자별로 호수를 달리하여 각자 주택으로 배타적으로 사용하고 있다면 지분가액만을 기준으로 고가주택을 판단한다고 합니다(납세자에게 유리, 전체 양도가액에서 납세자 지분금액이 12억원을 초과하지 않아 고가주택에 해당하지 않음).
[세금불복 : 조세심판청구]
“납세자는 1995. 9. 매매로 취득한 김해시에 있는 다가구주택 지분 1/6(쟁점주택, 6개 호실)을 2015. 4. 양도한 후, 이를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보고 양도소득세를 신고하지 않았다.
다가구주택은 부동산 등기사항전부증명서에 다가구용 단독주택으로 등기(6인이 1995. 9. 15.부터 각 1/6 지분을 보유)되어 있었다.
국세청은 쟁점주택(1/6 지분)이 1세대 1주택에 해당하나 다가구주택 양도가액이 12억원을 초과하므로 쟁점주택을 고가주택으로 보아, 납세자에게 양도소득세를 과세했다. 납세자는 세금불복을 위해 부산지방국세청 이의신청을 거쳐 조세심판원 심판청구를 제기했다.
납세자는 다가구주택 전체 양도가액은 12억원을 초과하지만, 납세자는 다가구주택 지분 중 1/6만 보유하고 있으므로 쟁점주택(1/6 지분)을 고가주택으로 보는 것은 부당하다고 주장한다. (중략)
다가구주택은 건축 당시부터 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 만들어졌고, 지분권자별로 호수를 달리하여 각자의 주택으로 배타적으로 사용하고 있어 납세자가 양도한 쟁점주택(1/6 지분) 양도가액만을 기준으로 고가주택 해당 여부를 판단하는 것이 실질과세 원칙에 부합한다. (중략)
납세자는 다가구주택 중 자신의 거주부분인 쟁점주택(1/6 지분)만을 양도한 것임에도 불구하고 전체 건물 가액을 기준으로 고가주택 여부를 판단하는 것은 납세자 실제 담세능력에 따라 과세처분이 이루어져야 한다는 ‘응능부담 원칙’에도 반한다.
그러므로 국세청이 쟁점주택을 고가주택으로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2017중4219]”
고가 다세대, 다가구 주택 양도세 조세불복
다세대, 다가구 주택은 양도가액이 쉽게 12억원을 넘을 수 있습니다.
1세대 1주택에 해당하는지, 고가주택(12억원) 판단 방법에 다툼이 있다면 양도세 조세불복(조세심판청구) 변호사 도움을 받으시기 바랍니다.
법률 규정에 비추어 볼 때 과세가 적법하더라도 납세자에게 세법을 그대로 적용하는 것이 부당하다면 조세불복 과정에서 세금이 취소될 수 있습니다.