비상장주식 거래(ex. 양도, 증여, 상속)를 위해서는 비상장주식 시세가 필요합니다. 비상장주식은 객관적인 거래시장이 없어 비상장주식 평가를 통해 시가를 산정합니다.
비상장주식 평가방법으로 보충적평가방법(상속세 및 증여세법에서 규정함)을 사용합니다. 비상장주식 거래를 위한 주식 자체의 감정평가는 인정하지 않지만, 비상장주식 시세를 보충적평가방법으로 산정하는 과정에서 기초자료인 대차대조표 구성항목(ex. 토지 건물 등 부동산)에 대한 감정평가는 인정합니다. 이를 잘 활용하면 세금을 절세할 수 있습니다.
비상장주식 시세, 보충적평가방법
코스닥 등 거래시장에 상장되지 않은 비상장주식 시세를 찾기 위해 보충적평가방법을 사용합니다. 보충적 평가방법은 회사 재무제표(재무상태표, 손익계산서)를 기초로 하는 비상장주식 평가방법입니다.
주식을 발행한 비상장법인 재무제표의 순자산가치(대차대조표)와 순손익가치(손익계산서)를 가중평균(4:6)해서 비상장주식 거래가액을 산정합니다.
비상장주식 거래를 위한 부동산 감정평가가액
비상장주식 거래를 위한 시세 결정과정에서 보충적평가방법을 사용하는 경우 대차대조표 부동산 가액이 적절한 시가를 반영하지 못하는 경우가 많습니다(수십 년 전에 부동산을 구입한 가액을 재무상태표 취득금액으로 기록함). 이런 경우에는 부동산 감정평가금액을 사용하여 순자산가치를 산정할 수 있습니다.
부동산 소급감정평가금액도 인정되지만 다툼의 여지가 있으므로 상속, 증여, 양도시점에 감정평가를 받는 방법을 추천합니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 부동산 소급감정가액을 인정하여 증여세를 취소했습니다. 즉 부동산 감정가액이 보충적평가액(상속세 및 증여세법)보다 낮아 비상장주식 순자산가치가 감소하여 세금이 줄어들었습니다[세금(증여세) 일부 취소].
[세금불복청구 : 조세행정소송, 소급감정가액 인정]
“납세자는 국세청이 증여세를 과세하면서 이 사건 회사 소유인 부산 기장군에 있는 토지와 건물(이 사건 부동산) 가치를 보충적 평가방법에 따라 1,853백만원으로 산정했으나 이 사건 부동산은 아파트 단지 내 위치한 상가로 실제 가치보다 과다하게 산정되었으므로 소급감정평가금액을 근거로 순자산가액이 산정돼야 한다고 주장한다. (중략)
① 상속세 및 증여세법 보충적 평가방법에 의하면 이 사건 부동산 중 토지 평가금액은 약 17억원, 건물 평가금액은 약 1억원이어서 이 사건 부동산 평가금액은 약 18억원으로 산정된다.
그러나 ② 평가기준일(증여일 2013. 12. 18.)을 기준으로 하여 법원감정에 의하여 산정된 부동산 시가는 871백만원이다. 이는 2014. 10.경 기준으로 산정된 이 사건 부동산에 관한 감정평가액인 851백만원 내지 886백만원, 이 사건 부동산의 매매가액(매매일 2014. 12. 16.)인 800백만원과 큰 차이가 나지 않는다.
③ 이 사건 부동산 매매에 있어 매매가액(800백만원)이 특별히 낮은 가액으로 산정되었다고 볼만한 사정도 존재하지 않는다.
따라서 이 사건 부동산 시가는 법원감정에 따른 871백만원(소급감정가액)으로 봄이 타당하다[세금(증여세) 일부 취소, 서울행정법원 2017구합78209 판결, 서울고등법원 2019누51477 판결]”
비상장주식 평가와 상속세, 증여세, 양도세 절세방법(부동산 감정평가)
비상장주식을 상속, 증여, 양도하는 경우 사안에 따라서는 부동산 감정평가를 받는 것이 상속세, 증여세, 양도세 측면에서 절세방법이 될 수 있습니다.
비상장주식 평가 관련 조세불복(조세심판원 행정심판청구, 행정소송) 진행은 전문가(세무사·회계사·변호사) 상담을 받아 보시기 바랍니다.