사업소득 신고시 감가상각비 비용 처리한 부분은 건물 양도소득세 계산시 필요경비(비용)로 인정하지 않습니다. 다시 비용 인정하면 2중 공제(사업소득 & 양도소득 경비)가 되기 때문입니다.
납세자 상황에 따라서는 감가상각비 보다 양도소득 계산시 비용 처리하는 것이 유리한 경우가 있습니다.
양도소득세 필요경비
부동산 (i) 취득가액, (ii) 자산가치를 증가시키는 자본적지출액, (iii) 중개수수료 등 양도비용은 양도소득세 계산시 필요경비로 인정합니다.
취득가액과 관련하여 납세자가 건물 보유기간 중 감가상각비를 계상하여 사업소득 비용으로 처리한 금액(감가상각누계액)은 취득가액에서 차감(양도세 증가)합니다(소득세법 제97조 제3항).
사업소득 손실누적(결손)
사업소득에서 결손이 발생하여 감가상각비 회계처리를 해도 세금(종합소득세)을 줄일 수 없다면 감가상각비 계상을 중단할 필요가 있습니다.
감가상각비 처리한 부분은 양도소득세 필요경비로 인정하지 않기 때문입니다.
아래 조세불복청구에서 법원은 납세자가 부동산 감가상각비를 임대사업 비용으로 처리했다면 사업에서 이월결손금이 발생해도 양도소득세 필요경비로 인정할 수 없다고 합니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자(양도인)는 부산광역시 해운대구 소재 근린생활시설(상가)을 매수하여 부동산 임대사업을 하다가 매도하였다.
국세청은 납세자가 감가상각비를 종합소득세 필요경비로 신고했다는 이유로 양도소득세 계산시 취득가액에서 차감하고 세금을 부과하였다.
납세자는 조세불복을 위해 부산지방국세청 이의신청, 조세심판원 행정심판청구를 거쳐 소송을 제기하였다. (중략)
건물 감가상각비는 사업자가 상각범위 내에서 감가상각여부, 금액, 필요경비 산입시기를 선택할 수 있고, 납세자가 결산서에 필요경비로 산입한 경우에만 비용 인정된다.
사업소득에서 비용 처리하지 않은 부분은 양도소득에서 비용 인정한다.
결국 사업소득과 양도소득 중 비용 인정받을 소득을 사업자가 선택할 수 있다.
감가상각비 손금산입은 결산조정사항이므로 회계처리하지 않으면 세무조정으로 비용 인정받을 수 없다. 또한 당초 결산서에 계상한 감가상각비를 사업자가 부인할 수 없어 경정청구나 수정신고를 할 수 없다. (중략)
부동산 임대소득에서 발생한 결손금은 이후 과세연도 부동산 임대소득에서 공제받을 수 있다. 임대사업을 계속하여 이익이 발생할 경우 이월결손금을 공제(종합소득세 감소)하고 세금 신고를 한다. (중략)
신고납세방식인 종합소득세에서 납세자가 감가상각비를 부동산 임대사업 필요경비로 계상했다면 이를 양도소득세 취득가액 산정시 차감(취득가액 감소, 세금 증가)하는 것이 타당하다[세금(양도세) 부과, 수원지방법원 2011구합11069 판결]”
건물 감가상각비, 사업소득 필요경비 양도세 절세방법
계속해서 사업소득 결손이 발생한다면 건물 감가상각비는 세금(종합소득세)을 줄이지 못합니다.
사업에서 이익이 발생하여 결손금을 활용할 수 있다면 감가상각비 비용처리 효과를 볼 수 있습니다. 그러나 폐업하고 부동산을 양도하는 경우라면 사업소득 결손금을 활용할 수 없습니다.
이월결손금이 발생한 사업소득은 감가상각비 회계처리를 중단하고 절세를 위해 양도소득세 필요경비(비용)로 처리하시기 바랍니다.