부동산 양도 과정에서 발생한 중개수수료에 추가해 컨설팅비용(자문료)이 있는 경우 양도세 필요경비(비용) 인정여부를 확인해야 합니다. 양도소득세 서울 부산조세불복은 전문가(세무사, 회계사, 변호사) 도움이 필요합니다.
부동산 컨설팅비용(자문료) 양도세 필요경비 조세불복
아래 부동산 컨설팅비용 조세불복(조세소송)에서 법원은 컨설팅 용역 계약에 따른 용역 내용과 결과물이 없다는 이유로 양도세 비용인정하지 않았습니다[세금(양도소득세) 부과].
[부동산 컨설팅비용 양도소득세 필요경비 조세소송]
“납세자가 제출한 증거만으로는 납세자가 B에 지급한 255백만원이 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비 명목의 비용이라고 인정하기에 부족하다.
납세자는 2016. 3. 부산시 소재 토지 및 지상 건물을 취득한 후 ‘S타워’라는 상호로 부동산임대업을 영위하는 사업자등록을 했다. 납세자는 위 건물을 철거한 후 2017. 11. 쟁점건물을 신축해 소유권보존등기를 마쳤고, 2018. 1. B와 컨설팅대행계약서를 작성했다.
B 대표이사인 K는 납세자에게 유선이나 카카오톡 메시지를 이용해 컨설팅대행계약에 따른 업무를 수행했다. 납세자가 K와 주고받은 카카오톡 메시지 내용을 보면, B가 수행한 컨설팅용역은 건물 임차인들과 미팅내용 보고, 임대차보증금 수령 및 송금, 임대차계약 조건 변경 및 합의, 관리비 부과·징수, 건물 시설 보수, 간판 설치 허가, 주차장 운영, 임차인과 분쟁에 관한 사항 등 건물의 일반적인 관리에 관한 것으로 보인다.
B가 이 사건 매매계약 체결 무렵 매매계약서를 검토했다고 하더라도, 이는 건물에 대한 전반적이고 일반적인 관리 업무 일환으로 이루어진 것으로 보일 뿐, 부동산 매각을 위해 매수인을 모집하는 등 매각 컨설팅용역 업무를 수행한 것으로 보이지 않는다.
납세자는 2019. 6. 주식회사 C부동산컨설팅과 부동산 매각을 위한 별도 ‘매도컨설팅용역계약’을 체결했다. 납세자는 부동산를 양도한 후 C부동산컨설팅에 컨설팅비용 293백만원을, 중개수수료 명목으로 주식회사 C빌딩부동산중개법인에 107백만원(법정 최고 중개수수료금액)을 지급했다.
납세자는 C부동산컨설팅이 매수인측 중개법인이라는 취지로 주장한다.
납세자와 C부동산컨설팅 사이에 작성된 컨설팅 용역계약서를 보면, ‘부동산 매수인 물색을 위한 일간지 등 광고, 홍보, 다른 협력관계에 있는 공인중개사 접촉 등 홍보 및 컨설팅 업무’가 컨설팅 용역업무 범위에 기재되어 있다. B가 매도인 측 매매컨설팅 회사이고 C부동산컨설팅이 매수인 측 매매컨설팅 회사라면 납세자가 C부동산컨설팅에 용역대금을 지급할 이유가 없다. B의 법인등기부상 목적사업에 ‘부동산임대 및 분양대행업과 관련 부대사업’만 기재되어 있을 뿐 ‘부동산매매업’이나 ‘부동산중개업’을 목적으로 하고 있지 않다. 위 사실들에 비추어 볼 때 납세자 주장은 받아들이기 어렵다.
따라서 납세자가 B에게 지급한 컨설팅계약에 따른 용역대금 255백만원은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않는다[세금(양도세) 부과, 컨설팅비용 부인, 서울행정법원 2021구단74146 판결]”
무효 중개수수료, 부당이득반환청구 소송
부동산 중개수수료와 별도로 컨설팅 용역 계약을 체결했더라도 실제 수행한 업무가 부동산 중개에 불과하다면 전부를 부동산 중개수수료로 봅니다.
따라서 컨설팅 비용으로 지급한 금액이 부동산 중개수수료 법정 상한액을 넘는다면 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.
[무효 중개수수료, 부당이득반환청구 소송]
“부동산 중개업자가 관련 법령의 한도를 초과해 중개수수료를 받는 행위는 물론 공인중개사법 금지규정 위반 행위로 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다.
또한 부동산 거래가격이 높고 부동산중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.
그렇다면 입법목적을 달성하기 위해서는 고액 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령 소정의 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지해야 할 필요가 있다. 그러므로 부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상 효력을 제한하는 강행법규에 해당한다고 보아야 한다.
따라서 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.
중개수수료의 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라는 전제 아래 초과 부분에 해당하는 부당이득금을 산정해 반환을 명한 조치는 정당하다[부당이득반환, 대법원 2005다32159 판결]”
부동산 컨설팅비용·자문료, 양도세 부산조세불복
거액의 부동산 컨설팅비용(자문료)을 양도소득세 비용으로 인정받기 위해서는 관련 결과물, 컨설팅 내용, 객관적인 지급 증빙 등이 있어야 합니다. 양도세 필요경비 인정 서울 부산조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판청구, 조세소송)은 조세변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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