오피스텔을 보유하고 있다면 아파트 주택 양도 전에 1가구 1주택 양도세 비과세 대상인지 확인해 봐야 합니다. 1세대 1주택 비과세를 적용해 세금 신고를 했는데 다주택자(2주택자)라는 이유로 양도소득세 세무조사를 받을 수 있습니다.
오피스텔과 아파트, 1세대 1주택 비과세 조세불복(조세심판청구)
- 납세자 A와 납세자 B는 부부사이로 2010.10. 아파트를 각자 1/2 지분으로 공동취득해 보유하다 2019. 9. 27. 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용해 2019년 귀속 양도소득세 예정신고･납부함
- 납세자 B는 2006. 9. 오피스텔을 취득 임대하다 2019. 10. 2. 양도하고 2019년 귀속 양도소득세 예정신고를 함
- 국세청은 양도소득세 세무조사 결과 오피스텔을 주택으로 보고 아파트 양도에 1가구 1주택 비과세 적용을 배제하고 세금(양도세)을 부과함
- 납세자들 주장 : 오피스텔은 분양시부터 사업자등록을 하고 업무용시설로 사용했으므로 아파트 양도일 현재 주택이 아닌 업무시설임(아파트 양도에 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됨)
- 국세청 주장 : 오피스텔 실제 용도가 주택이므로 아파트 양도 당시 2주택자(오피스텔 + 아파트)임
1가구 1주택 양도세 비과세 조세심판청구 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 오피스텔을 주택으로 볼 수 없으므로 아파트 양도에 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용함
오피스텔과 아파트, 1세대 1주택 비과세 적용 이유
“국세청은 아파트 양도일 현재 오피스텔이 주택이라고 주장한다.
그러나 오피스텔은 건축물대장상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 되어 있고, 과거 업무용과 주거용으로 다양하게 임대되었던 사실이 확인된다. 아파트 양도일 약 2개월 전에 오피스텔을 주택으로 사용했다는 이유로 양도일 현재 공실이었던 오피스텔이 해당 시점에 주택으로 사용되었다고 단정하기 어렵다. 이런 경우 주거용으로 사용했다는 것이 입증되지 않는 이상 공부상 용도인 업무시설로 보는 것이 ‘용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따른다’고 하고 있는 소득세법집행기준에도 부합한다.
비록 납세자들이 오피스텔 양도시 작성한 오피스텔 매매계약서 용도에 ‘주거용’이라고 기재 했더라도 사용자가 없는 공실상태 오피스텔은 양도계약서에 당사자들이 임의로 기재한 용도에 우선해 공부상 내용에 따라 용도를 판단하는 것이 객관적이다.
납세자 B가 오피스텔에 대해 부동산임대업 사업자등록을 하고, 임대차계약시 업무용이라는 것을 명기하며, 부가가치세를 거래징수하는 등 업무용도로 사용하기 위해 노력한 사실이 인정된다.
위 사실들에 비추어 볼 때 아파트 양도일 현재 오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설로 보는 것이 타당하다. 그러므로 국세청이 오피스텔을 주택으로 보고 아파트에 대해 1가구 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세 부과처분을 한 것은 위법하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 심판청구 2021서울3006]”
오피스텔, 아파트 1가구 1주택 양도소득세 비과세
납세자가 오피스텔과 주택(아파트)을 동시에 소유하고 있는 상황에서 아파트를 먼저 처분하는 경우가 있습니다. 이때 1가구 1주택 양도소득세 비과세 적용여부는 오피스텔이 주택인지에 따라 결정됩니다.
주택(아파트) 양도 전에 오피스텔이 주택에 해당하지 않음을 양도소득세 전문 세무사를 찾아 확인·점검할 필요가 있습니다.
부동산 양도세 비과세·감면을 다투는 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 세금전문변호사 도움을 받으시기 바랍니다.
아래는 오피스텔이 있는 경우 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 관련 글입니다.