소득세법상 고가아파트란 양도가액(실거래가액)이 12억원을 초과하는 주택입니다.
고가주택·아파트는 전체 양도차익 중 12억원에 해당하는 부분(양도차익 안분 필요)만 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다.
고가아파트, 1세대 1주택 양도세 비과세
주택과 부수토지 전체 양도 당시 실거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택·아파트는 고가주택에 해당합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
[고가주택 양도소득세 과세대상 양도차익]
고가주택 양도차익 = 전체 양도차익 x [(실거래가액 – 12억원) / 실거래가액]
국세청은 “고가주택은 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말하며, 공동 소유하는 주택은 지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 고가주택여부를 판단한다[양도소득세 집행기준 89-156-1]”고 합니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 아파트를 부부가 공유하더라도 고가주택(12억원) 판단은 공유자별로 안분하는 것이 아니라 전체 양도가액을 기준으로 한다고 합니다[세금(양도소득세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“1세대 1주택 양도로 발생하는 소득에 세금을 부과하지 않는 취지는 주택이 국민 주거생활의 기초가 되기 때문이다. 1세대가 소유하는 1주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기목적으로 소유하다가 양도하는 것이 아닌 경우에는 양도소득세를 부과하지 아니하여 국민 주거생활 안정과 거주 이전 자유를 보장하는데 있다.
고가주택 12억원 기준은 주택소유 형태가 단독소유인지 공동소유인지를 불문하고 양도주택 전체 양도가액을 기준으로 판단해야 일관된 법적용이 가능하다. 1세대 1주택 고가주택 해당여부를 전체 주택을 기준으로 판단한 후에는 공유자별로 지분에 따른 양도차익만 과세한다. 따라서 응능부담원칙이나 헌법상 재산권 보장, 평등권, 부부자산소득 합산과세 금지원칙에 위배되지 않는다.
납세자 주장대로라면 고가주택 전체를 한 사람이 취득한 뒤 지분을 공유로 이전 등기하여 양도하면 12억원 이하로 낮출 수 있다는 결론이 되어 입법취지를 달성할 수 없다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2013구단8779 판결, 서울고등법원 2013누49342 판결, 대법원 2014두36815 판결]”
주택부수토지, 비사업용
고가주택에 해당하는지 판단시 주택부수토지는 주택정착면적 일정배율(3배, 5배, 10배) 이내가 아닌 전체에 대한 가액으로 판단합니다.
즉 주택부수토지는 주택정착면적 일정배율(3배, 5배, 10배) 이내로 한정하지 않으므로 납세자에게 불리합니다(ex. 부수토지가 넓어 12억원 초과하는 금액을 수령했는데 고가주택으로 분류됨).
[예시]
-주택정착면적 100 제곱미터
-주택부수토지 면적 700 제곱미터
-주택정착면적 5배를 초과(200 제곱미터)함
-주택(100 제곱미터) + 부수토지(700 제곱미터), 전체 양도가액 13억원
-양도가액 12억원 초과로 고가주택에 해당함
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 비과세 범위를 넘는 주택부수토지는 비사업용토지라고 판단했습니다. 주택부수토지가 넓으면 (i) 쉽게 고가주택이 되고 (ii) 비사업용토지로 양도소득세가 중과세 될 수 있습니다.
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“소득세법은 비과세대상을 (i) 주택과 (ii) 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 기준면적 이내 토지 양도차익만 과세하지 않는다고 규정하고 있다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
주택 부수토지로 3배, 5배, 10배를 초과하는 토지는 예외를 두지 않고 비사업용 토지로 본다(소득세법 제104조의3 제1항 제5호).
기획재정부 유권해석도 기준면적을 초과하는 주택 토지부분 양도차익은 비사업용 토지로 과세됨을 명확히 하고 있다. 토지면적 전체가 주택 부수토지임이 분명하므로 실거래가액 9억원(현재 12억원으로 개정됨) 미만에 해당하는 양도차익은 비과세를 적용해야 한다는 납세자 주장은 받아들이기 어렵다.
따라서 국세청이 주택정착면적 5배를 초과하는 토지에 대하여 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2018서울2003]”
고가주택, 부수토지, 1세대 1주택 양도소득세 절세방법
고가주택은 양도차익 중 12억원에 해당하는 부분(비율)은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
단독주택은 일정 범위 내 주택부수토지까지 비과세를 적용합니다. (i) 주택정착면적을 넓혀 부수토지 인정면적을 넓히거나, (ii) 일부 토지를 분할 양도하여 고가주택(12억원)을 피하고 세금을 줄일 방법이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
양도세는 충분히 절세할 수 있는 세금이므로 부동산 양도 전에 전문가(세무사, 회계사, 변호사) 상담을 받아 볼 필요가 있습니다.