토지 건물 등 부동산명의신탁 후 이를 처분하면 세금(양도소득세)은 실질과세원칙에 따라 실소유자인 부동산명의신탁자가 납부해야 합니다.
명의신탁부동산 조세소송 사실관계
- B는 2004. 11. 15. K토지에 관하여 2004. 11. 4. C와 매매를 원인으로 소유권이전등기를 함(부동산 취득)
- B는 2011. 8. 16. D, E에게 K토지에 관하여 2011. 7. 14. 매매(대금 10억원)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줌(부동산 양도)
- 국세청은 2016. 2. 1. 납세자가 K토지의 1/2 지분을 B에게 명의신탁하였고 2011. 7. 14.자 매매로 5억원(양도대금 10억원의 1/2)의 양도소득을 얻었다고 판단하여, 납세자에게 양도소득세를 부과함
조세소송 법원 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 부동산 명의신탁에 해당하여 명의신탁자(실소유자)에게 양도세 과세
부동산 명의신탁으로 본 이유
“납세자(명의신탁자)와 B는 K토지를 공동으로 취득하면서 납세자는 B에게 K토지 중 1/2지분을 명의신탁한 것이므로 이를 전제로 한 양도소득세 과세처분은 적법하다.
① K토지에 관하여 B와 C 사이에 2004. 1. 9. 작성된 매매계약서에 따르면, 매매대금 3억원 중 계약금 4천만원은 계약시, 중도금 1억원은 2004. 2. 12.에, 잔금 1억 6천만원은 2004. 10. 19. 지급하는 것으로 정해져 있었다. 기존 근저당권 권리관계 정리나 향후 근저당권 설정은 특약사항으로 정하고 있지 않았다.
② 위 매매계약 체결일 이후인 2004. 2. 12. K토지에 근저당권자 납세자, 채무자 C, 채권최고액 1억 4천만원의 근저당권설정등기가 경료되었다. B가 K토지 매매대금으로 C에게 실제로 지급한 금액은 1억6천만원이다. 매매계약 체결 후 매수인이 아닌 제3자 명의로 근저당권을 설정해주는 것은 통상적이지 않다. 위 근저당권설정등기는 중도금 지급기일에 경료된 점을 감안해 보면, 위 근저당권설정등기는 납세자(명의신탁자)가 K토지 취득을 위한 계약금 4천만원, 중도금 1억원을 부담한 후, K토지 권리를 확보하기 위해 설정받은 것으로 보인다. 납세자는 위 근저당권설정등기를 하게 된 경위나 그 내용을 전혀 소명하지 않았다.
③ B는 2011. 7. 14. K토지를 10억원에 D, E에게 처분했다. D는 B에게, 2011. 7. 14. 계약금 1억원을, 2011. 8. 12. 잔금 9억원을 수표로 지급했다. 위 잔금으로 지급된 수표 중 5억원이 같은 날 납세자 명의 계좌에 입금되었다. K토지에 관하여 2011. 8. 16. D, E로 소유권이전등기가 마쳐지면서 납세자 명의 근저당권은 함께 말소되었다.
④ 납세자는 2011. 8. 12. 지급받은 수표 5억원은 B와 채권채무관계 내지는 투자약정에 따라 지급받은 것이라고 주장한다. 그러나 이를 증빙할 만한 자료는 제출하지 못하였다[세금(양도세) 부과, 의정부지방법원 2018구합11390 판결, 서울고등법원 2018누52695 판결, 대법원 2019두32870 판결]”
토지 건물 부동산명의신탁과 양도소득세
토지 건물 부동산명의신탁의 경우 명의신탁증여세 과세대상은 아니나 부동산실명법 위반에 따른 형사처벌 대상입니다. 명의신탁부동산 양도시에는 소득의 실질귀속자인 명의신탁자에게 세금(양도소득세) 납세의무가 있습니다.
부동산(토지·건물) 명의신탁 및 실질과세원칙을 주장하는 이의신청, 조세심판원 심판청구 등 조세불복은 부산 서울 조세전문변호사 도움을 받으시기 바랍니다.
부동산명의신탁 관련하여 아래 영상 참고하시기 바랍니다.