8년 자경농지 양도세 감면은 한도(1년 1억, 5년 2억)가 있습니다. 납세자가 농지를 분할매각하면 토지 양도소득세 감면을 최대(2억)로 받을 수 있습니다.
조세불복(조세심판청구) 사실관계, 8년 자경농지 양도소득세 감면
– 납세자는 2017. 12. 27. A토지를 ㈜D에게 팔고, 2018. 1. 26. 양도소득세 예정신고시 A토지 양도를 8년 이상 자경농지 양도로 보아 감면세액(1억원)을 차감하고 양도소득세 예정신고납부함
– 납세자는 2018. 2. 28. B토지(A토지와 합하여 이하 ‘AB토지’라고 함)를 D에게 팔고, 2018. 3. 28. B토지 양도를 8년 이상 자경농지로 보아 감면세액(1억원)을 차감하고 세금(양도세)을 예정신고납부함
– 국세청은 양도소득세 세무조사를 실시함
(i) AB토지 거래가 실질이 하나의 거래임에도 2개 과세기간(2017년과 2018년)에 거쳐 분할·양도한 후, 세액감면(2억원 = 1억 + 1억)을 과다하게 적용받았다고 판단함
(ii) AB토지 양도시기를 최종 잔금청산일인 2018. 2. 28.로 보아 감면세액을 재계산(1억원)한 후, 납세자에게 2018년 귀속 양도소득세를 과세함
(iii) AB토지 매매거래는 매매계약일이 같은 날짜이고, 매수인이 동일하여 하나 거래라고 주장함
– 납세자는 AB토지을 같은 날짜에 D와 매매계약을 체결했지만, D의 자금사정으로 A토지는 2017. 12. 27.에 B토지는 2018. 2. 28. 잔금 수령했다고 주장함
조세불복(조세심판청구) 판단
– 세금(양도소득세) 취소
– AB토지 양도를 하나의 거래로 보아 8년 이상 자경농지 양도세 감면한도(1억원)를 적용할 수 없음
8년 자경농지 양도세 감면 추가 인정 이유
“국세청은 A토지와 B토지 거래가 일련의 단일 거래이므로 1과세기간 감면한도(1억원)를 적용해 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다고 주장한다.
납세자는 A토지의 경우 부동산매매계약서에 기재된 내용대로 매매대금을 받았고, B토지의 경우 D가 소유권을 이전하면서 부동산담보대출을 실행한 후 매매대금 전액을 지급했다. D가 AB토지의 지상에 근린생활시설 신축을 위해 건축허가를 받은 것은 2020년으로 이는 납세자가 AB토지를 2017·2018년에 양도한 후 약 2년이 지난 시점이다. D가 AB토지를 한번에 취득할 자금이 없었다는 납세자 주장에 일리가 있어 보인다.
납세자가 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 선택한 여러 법률관계 중 하나가 과중한 세금부담을 회피하기 위한 행위였더라도, 가장행위라고 볼만한 특별한 사정이 없는 이상 유효하다. 실질과세원칙에 따라 특정 거래행위를 조세회피행위로 보아 그 효력을 부인하려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 있어야 한다.
이 사건과 같이 결과적으로 낮은 조세부담이 발생(8년 자경농지 양도세 감면 2억 적용)했다고 하여 국세청이 조세회피목적에 대한 구체적인 입증 없이 사법상 사적자치 원리에 따라 합리적인 경제인의 입장에서 적법하게 이루어진 계약형식이나 세법상 기간과세 원칙을 무시하고 과세권을 행사하는 것은 실질과세원칙에 위배되어 부당하다.
A토지와 B토지의 경우 납세자가 양도시점에 임박해 분필 등 임의적인 변경행위를 통해 분리했다거나 결합된 토지 공유지분을 나누어 양도한 것이 아니다. 납세자는 당초부터 분리되어 있던 개별필지를 각각 양도하면서 잔금 지급시기만 달리 정한 것이다. 처음부터 분리된 별개 필지를 매매하면서 잔금지급일을 달리했다는 사정만으로 세법 등의 혜택을 부당하게 받기 위한 가장된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 단정하기는 어렵다.
그러므로 국세청이 A토지와 B토지 거래형식을 부인하고 하나의 양도거래로 보아 1과세기간 감면한도(1억원)만 적용해 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판청구 2022인천7928]”
토지 분할매각과 8년 자경농지 양도소득세 감면
납세자가 8년 자경농지 양도소득세 감면 혜택을 최대한 누리기 위해 토지를 분할매각하는 경우가 있습니다.
국세청은 이러한 농지(토지) 분할 거래에 대해 실질과세원칙을 이유로 하나의 양도거래임에도 감면한도(1년 1억원)를 회피하기 위한 것이라고 보고 양도세를 부과할 가능성이 있습니다.
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아래는 8년 자경농지 분할양도와 관련 글입니다.