명의신탁된 부동산을 양도하는 경우 세금은 실제 소득 귀속주체인 명의신탁자가 납부해야 합니다.
수탁자(이름을 빌려 준 사람)는 부동산 명의신탁을 이유로 자신에게 부과된 양도소득세를 취소하고 실제 소유자인 신탁자에게 세금을 부과하여 줄 것을 주장할 수 있습니다.
부동산 명의신탁과 세금, 형사처벌
부동산은 주식과 달리 명의신탁 시점에 세금은 없습니다(주식은 명의신탁 시점에 증여세 과세). 부동산 명의신탁 세금(양도소득세)은 팔 때 발생합니다. 실질과세원칙에 따라 부동산을 팔고 실제 이익을 가져간 명의신탁자(실소유주)가 세금을 납부해야 합니다.
주식 명의신탁은 형사처벌하지 않지만 부동산을 다른 사람 명의로 구입하면 명의신탁자와 수탁자 모두 형사처벌 합니다(부동산실명법 위반).
명의신탁 부동산 환원과 취득시기
명의신탁한 부동산을 신탁자(원래 주인)에게 돌려주는(환원) 과정에서 명의신탁 해지를 원인으로 하지 않고 증여(또는 양도)를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우가 있습니다.
실질이 명의신탁해지라면 증여(또는 양도)로 볼 수 없고, 부동산 취득시기는 최초 명의신탁자가 취득한 때 입니다.
아래 세금불복청구에서 납세자는 배우자에게 명의신탁한 부동산을 이혼으로 되돌려 받았는데 등기원인을 증여로 했습니다. 조세심판원은 실제 증여가 아니라 명의신탁 부동산을 되돌려 받은 것(환원)으로 판단했습니다[토지 소유기간이 늘어나 양도세 감면요건 충족, 세금(양도세) 취소].
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“국세청은 부동산 등기부 내용대로 납세자가 전배우자로부터 부동산(토지)을 증여받았다(부동산을 증여받은 2007. 6. 13.이 부동산 취득시기)고 주장한다.
그러나 조세심판원 심판청구 당시 이혼하여 납세자와 이해관계를 달리하는 전배우자가 납세자 돈으로 부동산을 취득했고, 자신의 명의로 명의신탁했다는 내용의 확인서를 제출했다.
부동산이 2002. 4. 15. 전배우자 명의로 등기된 날로부터 9일 후인 2002. 4. 24. 납세자를 채무자로 하여 부동산을 담보로 대출받아 지출한 것으로 나타난다. 부동산 담보대출 시기를 감안하면 납세자가 자금을 대출받아 부동산 취득대금을 지급한 것으로 보인다.
납세자의 전배우자는 이혼조정일인 2007. 6. 13. 증여를 원인으로 납세자에게 토지 소유권을 이전했다. 이혼조정으로 이해관계가 상충하는 상황에서 전배우자가 납세자에게 부동산(토지)을 증여할 합리적 이유가 없다. (중략)
증여등기는 부동산 소유권을 전배우자에게서 납세자로 환원하는 등기절차에 불과하다(실제 증여가 아니다). 부동산은 납세자가 전배우자에게 명의신탁한 재산으로 보는 것이 타당하므로 명의신탁 부동산 취득시기는 전배우자(수탁자) 명의로 등기된 2002. 4. 15.이다[세금(양도세) 취소, 8년 축사용지 감면 적용, 조세심판원 2019부산2011]”
명의신탁 양도세 취소 조세심판청구
조세불복과정에서 부동산 명의신탁 주장은 (명의신탁자 보다는) 세금이 부과된 명의수탁자(이름을 빌려 준 사람)가 하게 됩니다. 국세청 입장에서는 명의신탁자와 수탁자 사이의 내부사정을 알 수 없으므로 납세자가 부동산 명의신탁 사실을 입증할 수 있는 자료(ex. 사실확인서, 금융거래내역)들을 제출해야 합니다.
명의신탁을 이유로 양도세 취소를 주장하는 조세심판청구는 세무사, 변호사 도움을 받기 바랍니다.