특수관계자 저가양도 거래는 부당행위계산부인이 적용되어 시가를 기준으로 세금(양도소득세)이 부과됩니다.
부동산을 시가보다 고가로 팔았다면 이익을 본 양도인(판 사람)에게 증여세가 과세됩니다. 즉 자산은 시가로 거래해야 세금문제를 피할 수 있습니다.
부동산 저가양도, 부당행위계산부인
토지·건물 등 부동산을 시가보다 저렴한 가격에 팔면 양도차익이 감소하여 양도세가 줄어듭니다. 세법은 이런 행위를 막기 위해 특수관계인(ex.혈족 4촌)에게 부동산 저가양도를 했다면 시가를 기준으로 양도소득세를 부과합니다(부당행위계산부인).
이때 시가를 얼마로 볼 것인지 다툼이 발생합니다.
아파트 부동산 시가
시가는 특수관계 없는 제3자 사이에 일반적으로 거래되는 가격을 말합니다. 아파트·토지 등 부동산은 정확하게 일치하는 물건이 없으므로 비교대상아파트를 선정하여 유사매매사례가액을 시가로 사용합니다.
보유 주택수를 줄이기 위해 아파트를 자녀에게 증여하거나 양도하는 경우가 있습니다. 양도 방법을 이용할 때는 부동산취득 자금출처와 매매가격(시가)을 확인해야 합니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 납세자(부모)가 자녀에게 아파트를 저가(시가가 다투어짐)로 양도했다는 이유로 추가 세금을 부과했습니다[부당행위계산부인 적용, 세금(양도세) 부과].
[세금불복 : 조세심판원 심판청구]
“납세자는 2018. 2. 27. 딸과 사위에게 부산시 해운대구에 있는 A아파트를 팔고, 양도가액을 12억원으로 양도소득세 신고를 했다. 국세청은 납세자에 대한 양도소득세 세무조사를 실시했다.
국세청은 납세자가 특수관계자 저가양도로 자녀부부(딸과 사위)에게 아파트를 팔았다고 보고 부당행위계산 부인규정을 적용했다. 국세청은 A아파트와 같은 단지 내 아파트(비교대상아파트, B) 매매가액인 14억원을 A아파트 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세했다. 납세자는 양도세 조세불복으로 조세심판원 심판청구를 제기했다. (중략)
납세자는 A아파트 매매계약 체결일 이후 잔금지급일까지 시세가 급등하였는바, A아파트 계약일과 차이가 나는 비교대상아파트(B) 거래가액을 A아파트 양도가액으로 적용할 수 없다고 주장한다.
그러나 납세자가 특수관계자(딸과 사위)에게 A아파트를 팔면서 신고한 양도가액 12억원은 비슷한 시기에 매매계약을 체결한 단지 내 다른 아파트 거래가액과 비교할 때 5% 이상 차이가 난다(5% 또는 3억원 이상이면 부당행위계산 부인대상임).
A아파트와 비교대상아파트(B)를 비교하면 아파트 단지 내 같은 동에 위치하고, 면적이 동일하며, 비교대상아파트(B)가 A아파트보다 낮은 층에 위치하고 있어 비교대상아파트(B) 기준시가가 낮으나 차이금액이 A아파트 기준시가의 5% 미만이어서 비교대상아파트(B) 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있다.
양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 소득세법상 양도시기에 관한 일반원칙에 따라 잔금청산일로 봄이 타당하다. 비교대상아파트(B) 매매계약일은 2018. 2. 8.로 2017년 12월에 매매계약이 체결된 다른 아파트보다 A아파트 평가기준일인 잔금지급일(2018. 2. 27.)에 더 가까워 시가로 인정 된다.
그러므로 국세청이 비교대상아파트(B) 거래가액을 A아파트 양도가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다[부동산 저가양도에 해당함, 세금(양도세) 부과, 조세심판원 2019중2596]”
특수관계인 범위
고가양도시 증여세는 거래상대방이 특수관계자 인지를 불문하고 적용되나, 저가양도 양도세 부당행위계산부인은 거래상대방이 특수관계인으로 한정됩니다.
친족관계인 특수관계인 범위는 아래와 같습니다.
-4촌 이내 혈족
-3촌 이내 인척(ex. 이모, 외삼촌)
-배우자(사실혼 배우자 포함)
국세청은 ‘사실혼 관계에 있는 배우자란 당사자 배우자에 한정하므로 혈족(ex. 동생)의 사실혼 배우자는 특수관계인에 해당하지 않는다’고 합니다.
즉 본인이 아닌 혈족(ex. 동생)의 사실혼 배우자에게 부동산 저가양도를 하더라도 양도인(판 사람)에게 양도세가 추가 과세되지 않습니다(다만, 부동산 저가양도로 취득한 사람 증여세 검토 필요).
토지·건물·아파트 부동산, 고저가양도와 세금
아파트, 토지·건물 등 양도소득세 과세대상 부동산을 특수관계인에게 양도하는 경우라면 객관적인 시가를 확인해야 합니다. 양도가액이 시가와 차이(5% 또는 3억원)가 발생하면 추가 세금이 부과됩니다.
저가양도시가를 다투는 양도소득세 조세불복(지방국세청 이의신청, 심사청구, 조세심판, 행정소송), 과세전적부심사는 전문가(변호사, 회계사, 세무사) 도움을 받으시기 바랍니다.